Desalojo (Primera parte: Inquilinos)

Este año se produjo en la provincia de Buenos Aires una reforma legislativa muy importante referida al desalojo de los inquilinos.

Por esa razón me referiré a ésta hipótesis en ésta primera parte y en el próximo explicaré el de los intrusos (bastante más complicado, por cierto).

Hay que empezar diciendo que el juicio de desalojo -que tiene como lógico objetivo la restitución de la propiedad al locador- es un proceso judicial que en principio suele durar bastante tiempo, aunque este año entro en vigencia la reforma legislativa que adelantábamos y que puede abreviar mucho los tiempos de recupero de la propiedad por las razones que paso a explicar.

A partir de ahora se permite que una vez iniciado el juicio de desalojo y notificada la otra parte, el locador puede pedir lo que se llama “desocupación anticipada” siempre y cuando previamente ofrezca una garantía económica por los eventuales daños y perjuicios que se pudieran haber causado al inquilino en caso de que dicha desocupación haya sido mal pedida (hipótesis bastante rara porque en la práctica casi siempre está bien pedida).

El monto de esa garantía patrimonial lo fija el juez de acuerdo al caso (monto del alquiler, meses adeudados, etc.) y lo interesante es que puede depositarse el dinero u ofrecerse la propia propiedad alquilada como garantía, lo que evidentemente simplifica mucho la cosa para el locador.

Una cuestión que parece obvia pero no es menor: además de la garantía que comentamos, el derecho que invoca el locador debe ser “verosímil”, es decir, creíble.

Dicho de otro modo, el juez puede negar la medida si el pedido le genera dudas (a título personal se me ocurre que eso podría pasar en algunos casos con los contratos muy viejos, que no estén sellados ni tengan la firma certificada, que tengan hojas diferentes entre sí y sólo aparezca firmada la última o que estén todas firmadas pero las firmas parezcan muy distintas, etc.).

De todos modos me atrevo a suponer que en la mayoría de los casos los jueces van a considerar el derecho verosímil y van a hacer lugar al pedido ordenando la desocupación inmediata.

Un detalle de la reforma: para el caso de que el locador haya obtenido la desocupación anticipada ocultando hechos o documentos relacionados con el contrato o al pago de los alquileres (por ejemplo, si oculta un nuevo contrato o una prórroga vigente del anterior o recibos de pagos de alquileres) además de ejecutarse inmediatamente la garantía se le suma una multa de “hasta” $ 20.000 a favor del inquilino (otra vez, me animo a suponer que van a ser casos raros pero no está de más mencionarlo).

Una cuestión muy importante: la desocupación anticipada de esta reforma se podría pedir en juicios ya iniciados, incluso antes.

Hay que decir que esta modificación es copia textual del código de Capital Federal, que tiene éste mecanismo hace mucho tiempo y ha dado muy buen resultado.

Prácticamente podría decirse que se trata de una especie de “sentencia anticipada”.

Saliendo ahora de esta reforma y pasando a un par de cuestiones generales sobre el desalojo, viene al caso hacer algunas precisiones:

Por un lado, si bien el juicio de desalojo se dirige contra el inquilino, también hay que demandar y notificar al garante sólo en relación a los costos del juicio. En otras palabas, si el locador pretende que el garante pague los gastos del juicio y los honorarios, hay que notificarlo. Esto es absolutamente lógico porque hace al derecho de defensa del garante, al que no se le pueden reclamar sumas de dinero resueltas en un proceso en el que no participó.

(De cualquier manera, seguramente el garante no pondrá palos en la rueda porque estará muy de acuerdo en que desocupen la propiedad cuanto antes para que no se incremente la deuda).

Otra cuestión interesante del juicio de desalojo es que, contrariamente a lo que suele creerse, no sólo puede iniciarlo el dueño registral de la propiedad (es decir, el que figura en el Registro de la Propiedad), sino cualquier persona que pueda firmar el contrato como “locador” (por eso utilicé esa palabra en todo el texto).

Los casos más comunes: los herederos, el usufructuario (el que tiene el “usufructo”, bastante común cuando se hacen donaciones de padres a hijos), un apoderado, el garante (interesado en que no suba la deuda), un consorcio cuando se trata de ocupantes no propietarios que incurre en alguna violación reglamentaria o legal, e incluso el propio inquilino contra el subinquilino en el caso de subalquiler.

Siendo el desalojo un tema tan amplio y tan sensible no pretendo haberlo agotado pero me interesaba dar un pantallazo y comentar esta muy importante modificación legal.

Recordando una vez más que en el próximo artículo hablaré del caso de los intrusos, no quisiera terminar sin reiterar algunas reflexiones que ha hice en alguna otra oportunidad en anteriores artículos:

Soy consciente que al elogiar los desalojos rápidos y promover las desocupaciones inmediatas pueda haber gente que se encuentre en situación de probable desalojo y se sienta incómoda frente a mis palabras.

Lo cierto es que -al revés de lo que se cree- la demora en los desalojos perjudica especialmente a los inquilinos y futuros inquilinos.

¿Por qué?

Porque la histórica demora en desalojar inquilinos morosos llevó a muchos propietarios a no ofrecer su propiedad en alquiler y a muchos más a endurecer las exigencias sobre las garantías.

De hecho, los difíciles requisitos respecto a las garantías existen no tanto por miedo a que el inquilino no pague, sino por miedo a que se quede mucho tiempo sin pagar.

Dicho de otra manera, si un propietario tuviera la certeza de que a un inquilino que no paga lo desaloja en poco tiempo, no le molestaría tanto perder dos o tres meses de alquiler y sería mucho más flexible con las garantías que pide.

Por todo eso estoy absolutamente convencido de que esta reforma y todo mecanismo que permita desalojar rápidamente a un inquilino beneficia directamente al gran universo de inquilinos porque le quita el miedo a alquilar a los propietarios y afloja mucho las exigencias respecto a las garantías.

Cabe resaltar también algo evidente pero no siempre tenido en cuenta por mucha gente: cada día que una persona se queda sin pagar en una propiedad, su dueño pierde plata, lo que significa que un particular subsidia a otro particular directamente y contra voluntad, lo cual es claramente inaceptable.

Y finalmente, más allá de sentimentalismos y situaciones personales, las obligaciones están para cumplirse y antes de un desalojo hay siempre una obligación incumplida.

Hasta la próxima…

Etiquetas: desalojo, desocupación anticipada, inquilinos