Desalojo (Primera parte: Inquilinos)

Este año se produjo en la provincia de Buenos Aires una reforma legislativa muy importante referida al desalojo de los inquilinos.

Por esa razón me referiré a ésta hipótesis en ésta primera parte y en el próximo explicaré el de los intrusos (bastante más complicado, por cierto).

Hay que empezar diciendo que el juicio de desalojo -que tiene como lógico objetivo la restitución de la propiedad al locador- es un proceso judicial que en principio suele durar bastante tiempo, aunque este año entro en vigencia la reforma legislativa que adelantábamos y que puede abreviar mucho los tiempos de recupero de la propiedad por las razones que paso a explicar.

A partir de ahora se permite que una vez iniciado el juicio de desalojo y notificada la otra parte, el locador puede pedir lo que se llama “desocupación anticipada” siempre y cuando previamente ofrezca una garantía económica por los eventuales daños y perjuicios que se pudieran haber causado al inquilino en caso de que dicha desocupación haya sido mal pedida (hipótesis bastante rara porque en la práctica casi siempre está bien pedida).

El monto de esa garantía patrimonial lo fija el juez de acuerdo al caso (monto del alquiler, meses adeudados, etc.) y lo interesante es que puede depositarse el dinero u ofrecerse la propia propiedad alquilada como garantía, lo que evidentemente simplifica mucho la cosa para el locador.

Una cuestión que parece obvia pero no es menor: además de la garantía que comentamos, el derecho que invoca el locador debe ser “verosímil”, es decir, creíble.

Dicho de otro modo, el juez puede negar la medida si el pedido le genera dudas (a título personal se me ocurre que eso podría pasar en algunos casos con los contratos muy viejos, que no estén sellados ni tengan la firma certificada, que tengan hojas diferentes entre sí y sólo aparezca firmada la última o que estén todas firmadas pero las firmas parezcan muy distintas, etc.).

De todos modos me atrevo a suponer que en la mayoría de los casos los jueces van a considerar el derecho verosímil y van a hacer lugar al pedido ordenando la desocupación inmediata.

Un detalle de la reforma: para el caso de que el locador haya obtenido la desocupación anticipada ocultando hechos o documentos relacionados con el contrato o al pago de los alquileres (por ejemplo, si oculta un nuevo contrato o una prórroga vigente del anterior o recibos de pagos de alquileres) además de ejecutarse inmediatamente la garantía se le suma una multa de “hasta” $ 20.000 a favor del inquilino (otra vez, me animo a suponer que van a ser casos raros pero no está de más mencionarlo).

Una cuestión muy importante: la desocupación anticipada de esta reforma se podría pedir en juicios ya iniciados, incluso antes.

Hay que decir que esta modificación es copia textual del código de Capital Federal, que tiene éste mecanismo hace mucho tiempo y ha dado muy buen resultado.

Prácticamente podría decirse que se trata de una especie de “sentencia anticipada”.

Saliendo ahora de esta reforma y pasando a un par de cuestiones generales sobre el desalojo, viene al caso hacer algunas precisiones:

Por un lado, si bien el juicio de desalojo se dirige contra el inquilino, también hay que demandar y notificar al garante sólo en relación a los costos del juicio. En otras palabas, si el locador pretende que el garante pague los gastos del juicio y los honorarios, hay que notificarlo. Esto es absolutamente lógico porque hace al derecho de defensa del garante, al que no se le pueden reclamar sumas de dinero resueltas en un proceso en el que no participó.

(De cualquier manera, seguramente el garante no pondrá palos en la rueda porque estará muy de acuerdo en que desocupen la propiedad cuanto antes para que no se incremente la deuda).

Otra cuestión interesante del juicio de desalojo es que, contrariamente a lo que suele creerse, no sólo puede iniciarlo el dueño registral de la propiedad (es decir, el que figura en el Registro de la Propiedad), sino cualquier persona que pueda firmar el contrato como “locador” (por eso utilicé esa palabra en todo el texto).

Los casos más comunes: los herederos, el usufructuario (el que tiene el “usufructo”, bastante común cuando se hacen donaciones de padres a hijos), un apoderado, el garante (interesado en que no suba la deuda), un consorcio cuando se trata de ocupantes no propietarios que incurre en alguna violación reglamentaria o legal, e incluso el propio inquilino contra el subinquilino en el caso de subalquiler.

Siendo el desalojo un tema tan amplio y tan sensible no pretendo haberlo agotado pero me interesaba dar un pantallazo y comentar esta muy importante modificación legal.

Recordando una vez más que en el próximo artículo hablaré del caso de los intrusos, no quisiera terminar sin reiterar algunas reflexiones que ha hice en alguna otra oportunidad en anteriores artículos:

Soy consciente que al elogiar los desalojos rápidos y promover las desocupaciones inmediatas pueda haber gente que se encuentre en situación de probable desalojo y se sienta incómoda frente a mis palabras.

Lo cierto es que -al revés de lo que se cree- la demora en los desalojos perjudica especialmente a los inquilinos y futuros inquilinos.

¿Por qué?

Porque la histórica demora en desalojar inquilinos morosos llevó a muchos propietarios a no ofrecer su propiedad en alquiler y a muchos más a endurecer las exigencias sobre las garantías.

De hecho, los difíciles requisitos respecto a las garantías existen no tanto por miedo a que el inquilino no pague, sino por miedo a que se quede mucho tiempo sin pagar.

Dicho de otra manera, si un propietario tuviera la certeza de que a un inquilino que no paga lo desaloja en poco tiempo, no le molestaría tanto perder dos o tres meses de alquiler y sería mucho más flexible con las garantías que pide.

Por todo eso estoy absolutamente convencido de que esta reforma y todo mecanismo que permita desalojar rápidamente a un inquilino beneficia directamente al gran universo de inquilinos porque le quita el miedo a alquilar a los propietarios y afloja mucho las exigencias respecto a las garantías.

Cabe resaltar también algo evidente pero no siempre tenido en cuenta por mucha gente: cada día que una persona se queda sin pagar en una propiedad, su dueño pierde plata, lo que significa que un particular subsidia a otro particular directamente y contra voluntad, lo cual es claramente inaceptable.

Y finalmente, más allá de sentimentalismos y situaciones personales, las obligaciones están para cumplirse y antes de un desalojo hay siempre una obligación incumplida.

Hasta la próxima…

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21 comentarios to “Desalojo (Primera parte: Inquilinos)”

  1. Javier Says:

    Excelentemente redactado y explicado, muy ansioso por la parte que continua a este texto…. A la espera entonces, por favor !

  2. maria soledad pulido Says:

    Como siempre Dr y soy reiterativa, lo se, excelentes e interesantes sus articulos y clarisima su explicacion.
    atte Maria Soledad

  3. nilda esther Says:

    hola que tal tanto tiempo ,soy nilda siempre agradecida por su información saludos cordiales

  4. Mauro Says:

    Muchas gracias ! por dedicar su tiempo en instruirnos de manera tan sencilla y entendible para quienes nos tenemos formación jurídica .

    ATTe. Mauro

  5. Miguel Gramajo Says:

    Estimado Ramiro, ante todo gracias por la excelente explicación del artículo. Me quedó una duda, aunq creo q está aclarada, ¿es necesario indicar en el contrato alguna cláusula que haga referencia al desalojo anticipado o se decide una vez que vas a juicio? Gracias

  6. Miriam Cámara Says:

    Gracias Dr. Me ayuda y me tranquilizan sus palabras. Creo que lo que usted hace es lo que todo buen abogado que tiene vocación debería hacer. Lo felicito de verdad. Gracias.

  7. Raul Says:

    Gracias Doctor disculpe la demora en el agra
    decimiento pero como dice el dicho mas vale tarde que nunca, a su disposicion.

  8. cintia Says:

    tengo una consulta, alquilamos a una persona que esta viviendo hace mas de 1 año sin pagarnos. lo cual ya se le a pedido que deje la casa.
    No sabemos que hacer para desalojarla, se nos complica por que es madre soltera con 2 hijos menores, y al vez uno de los menores tiene un bebe de meses.
    Mi consulta que pasos deberia hacer ya que la situación viene complicada.

  9. graciela Says:

    mi madre le alquila a una mujer adulta hace 4 años sin contrato y con entrega de recibos mensuales de alquiler, se le pidio a esta sra con 3 meses de anticipacion el depto xq tiene malos tratos con los demas vecinos, es violenta, cumplido el plazo no se quiso ir y no queria pagar, intentamos sacarla x la fuerza y quedamos mi madre y yo, demoradas x violacion de domicilio, ya en la fiscalia mi madre y esta sra acordaron un pago mensual 50% menor al que ya pagaba y 12 meses mas para entregar el inmueble, todo ello por escrito firmado por las partes, su abogado y sellado por la fiscal que llevaba la causa por violacion (nuestra) de domicilio. Faltan 3 meses para cumplir el plazo.. y nuestra pregunta es: que pasa si no cumple? y que aval o respaldo nos da a nosotros, como propietarios, ese documento firmado y pactado?

  10. juan Says:

    – Doctor me gustaria si esta a su alcance, ponerme en claro con un tema que me tiene preoocupado.
    El comprador compra de buena fe una porción de tierra lindante con el vecino, pero este pierde o se destruye el boleto de compraventa, no hizo la escritura ni la mensura, este vende su propiedad a un tercero con título, con la porción comprada anteriormente, el heredero y tenedor con escritura no reconoce tal venta anterior hecha por sus padres porque posee la totalidad de la tierra y el pago total de los impuestos
    Que puede ahcer comprador de buena, ya que fe no puede realizar dicha escritura, que hacer en este caso.
    gracias

  11. felix Says:

    una persona me vende 3 terrenos, en cuotas un vecino tiene que dejar el lugar donde vive, me dice si le vendo uno, lo consulto con el dueño y me dice que si, el dueño no me dio ningun papel ni nada que abale mi compra, como me quedo sin trabajo me atrace, el dice que me vino a cobrar varias veces y como yo no estaba o me escondia(segun el) se los vendio a mi vecino, que es el que yo le habia vendido un terreno, el unico papel que yo tengo es una carta documento que el me mando hace 5 años que dice intimo a usted sr …….. a abonar la suma de 6 mil pesos adeudados por la compra de los terrenos parcela tanto numero de rentas tanto donde usted habita desde hace 8 años. la carta tien mi numero de dni y el plso fue de 30 dias. DR. ME SIRVE DE ALGO ESA CARTA DOCUMENTO? CON QUIEN TENGO QUE ARREGLAR ESTA SITUACION? GRACIAS AGUILERA FELIX

  12. Rosa elvira Says:

    Gracias por que existe gente buena me sirvio mucho tu explicacion ojala puedas seguir publicando cosas respecto al tema

  13. ESTEBAN Says:

    doctor me gustaria explicar mi caso y que consejo me puede dar. en caracter de inquilino alquile en el año 2008 un departamento con entrada independiente a mi vecino con el cual manteniamos una muy buena relacion el hizo un contrato por un año me entrego una copia pero nunca lo hizo sellar an rentas como corresponde. en ese tiempo viene a vivir su hija con el marido a la casa de el y resulta que su yerno me propone darme una casa x intermedio de la caja popular de ahorro de tucuman donde el trabaja. me pide los documentos y recibo de sueldo y otras documentaciones yo por mi conffianza y necesidad de tener una casa le doy mis documentos y el tipo habia sacado mi foto y puso la suya. y empezo a sacar creditos por todos lados . ya en 2009 me empezaron a llegar notificaciones de todos lados lo cual le pido al señor este explicaciones de x q me estafo asi al no encontrar solucion de parte del yerno le explico a mi vecino lo que me habia hecho su yerno el me promete hablar para q me solucionen mi problema pero nunca llego la solucion. el yerno y su hijo se fueron del domicilio entonces el dueño me dijo que no le pagara mas y me vaya. hasta el dia de hoy yo no me muevo del lugar hasta que me den una solucion para colmo yo tengo afectada la firma y me quede sin trabajo ando haciendo ventas ambulantes, tengo un hijo de 3 años y mi mujer me ayuda ahora me hizo sacar el medidor de luz (yo me encargue siempre de pagar la boleta)y dice qu me esta realizando el juicio por desalojo. Yo solo quiero que me solucionen mi problema y me ire a otro lado pero ellos no se quieren hacer cargo tampoco,cuanto durara el juicio por desalojo me podria decir y si puede hacer algo con ese contrato sin sellar desde ya espero su respuesta MUCHAS GRACIAS

  14. ROBERTO Says:

    MUY BUENA TU NOTA, MUY CLARA. TE PUEDO HACER UNA CONSULTA INICIE UN JUICIO DE DESALOJO ANTICIPADO EN EL 2007 AHORA SALE SENTENCIA Y RECHAZA LA DEMANDA , ARGUMENTANDO QUE LA CONCUBINA DEL LOCATARIO MANIFESTO SER OCUPANTE COMO DUEÑA DE LA COSA, EL LOCATARIO NUNCA SE PRESENTO ESTA EN REBELDIA, EL JUZGADO DICE QUE ES INOPOLNIBLE LA DEMANDA DE DESALOJO POR LA MANIFESTACION DE DUEÑA ??? ¿ QUE OPINAS

  15. Monica Soria Says:

    que pasa si compro un terreno hago la escritura directa y luego aparece alguien con el boleto de compraventa reclamando el terreno,que valor tendria este?

  16. Halcón Says:

    Qué pasa si todos los que hacen preguntas sobre casos particulares, van a un estudio y se asesoran como corresponde?

    Preguntar y pretender respuestas gratis, denigra nuestra profesión. Se quejan mucho de los abogados, pero ustedes como clientes dejan mucho que desear. DESGRACIADOS, malas personas.

  17. ecserintegrales@hotmail.com Says:

    ramiro me gustaría poder hacerle un par de preguntas. mi padre hace un tiempo antes de morir firmo un seccion de boleto a un husurero luego de la muerte de mi padre le husurero el prestamista escrituro y me pide el abandono de la casa ,soy hijo único y por lo tanto único heredero ,que posibilidades hay de revertir la sentencia .desde gracias

  18. claudia Says:

    hola mi pregunta es yo estoy viviendo en la casa donde mi mama es una de las herederas hace dos años realize reformas en la parte de arriba inverti plata pague los impuestos y ahora quieren vender puedo reclamar lo gastado o vivir en la pare de arriba que es una parte de mi mama

  19. Mimi Says:

    Viviendo en Argentina, en Olivos residencial, a dos cuadras de la Quinta Presidencial, hace muchos años atrás, tuve un vecino que era inquilino, y dejó de pagar el alquiler. Se quedó muy cómodo en el departamento, no pagaba expensas, invitaba a cuanto amigo tenía para hacer fiestas y música a todo volumen.
    Se convirtió en el terror de los vecinos. Hasta que un día el dueño contrató a un agente de seguridad, esos policías que hacen vigilancias y lo persuadió a que dejara el departamento a punta de pistola. Fue muy efectivo. Los vi correr por los pasillos con sus colchones y equipos de música. Los juicios de deslojo en Argentina son una injusticia, una burla. El dueño tiene que invertir, tiempo, dinero, esfuerzo, nervios, a veces hasta su salud, para recuperar un bien que le pertenece.
    Ahora estoy viviendo en Suiza, al morir mis padres mi hermana entregó la casa a unos vecinos para que la “cuiden”. En la práctica viven allí, Norberto y Alejandra Riveros, con su hija adolescente. Viven en la casa, ocupan todo.
    La casa linda con mi terreno, sin división, es todo un jardín.
    Esta vecina simplemente abrió mi pared para no tener que dar la vuelta por la esquina para ir desde su casa a la mía.

  20. Alicia Noemi Says:

    Soy de Pcia.Bs. Alquile un dto. El 31/10/2013 termino el contrato. Me pidio la Srta. que la dejara x 2 meses al mismo precio, le dije K para enero hay K hacer el nuevo contrato pero no tiene garantia(la anterior no quiere salir de garantia. El 27/12/2013 mande carta documento p/que dejara el dto. pero no recibi respuesta. Al garante tambien le mande carta documento, el si se presento a decirme ke iba hablar c/ella p/k deje el dto. pero no le sale de garantia.que medidas tengo que tomar.(tiene problemas de deudas) a mi me debe 1 mes, pero ultimamente me estaba pagando c/retraso y dice k n encuentra nada pa irse hace bastante. Le agradeceria me de una orientacion. Muchas gracias.

  21. roxana Says:

    es realmente un inconveniente, todavía no logro sacarlos, NUNCA más vuelvo a alquilar, NUNCA más… Me siguen decepcionando las leyes de este país.

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