Nueva ley de alquileres: por qué es mala y perjudica a los inquilinos

Explicaré en éste artículo los principales cambios que habrá en torno a los alquileres, especialmente los destinados a vivienda, con mis opiniones negativas al respecto.

En primer lugar aclaramos que al día de hoy la llamada “ley de alquileres” todavía no está vigente, ya que ha sido aprobada por las dos cámaras del Congreso pero todavía no ha sido promulgada, lo que seguramente ocurrirá en éstos días, aunque resta por ver si su vigencia es inmediata o se posterga un tiempo, por ejemplo hasta el 30 de septiembre, fecha en que vence el decreto de prórroga y congelamiento de alquileres que vimos en éste artículo.

Vamos entonces con los puntos principales:

1.- Extensión del plazo mínimo de dos a tres años

Por primera vez en muchas décadas el plazo mínimo de los contratos de alquiler destinados a vivienda será de tres años. Esto significa que el inquilino tendrá derecho a quedarse durante ese plazo aunque se hubiera pactado uno menor.

Esta intromisión indebida del Estado en cuestiones privadas (¿por qué las personas no pueden acordar libremente el tiempo del contrato?) se pretende fundamentar en la necesidad de “proteger” a los inquilinos, a quienes termina perjudicando notoriamente por doble vía.

Por un lado, la sola existencia de un plazo tan largo hace que todos aquellos propietarios que estén considerando vender decidan no alquilar para no inmovilizar jurídicamente su propiedad, lo que evidentemente reduce la oferta de inmuebles en alquiler, lo que a su vez, lógicamente, aumenta el valor de los mismos.

Lo dicho en el párrafo anterior ya está ocurriendo. Ante la noticia de la aprobación de la ley, y aún cuando todavía no entró en vigencia, mucha gente retiró sus propiedades de alquiler.

Antes de nacer la ley ya está causando perjuicios.

Por otro lado, un plazo tan extenso en un contexto de inflación creciente e inestabilidad económica, empujará a los propietarios a extremar los recaudos para no perder contra la inflación, lo que significa que los alquileres aumentarán.

2.- Cambios en la forma de ajustar los alquileres

Otro cambio trascendental de la ley es que las partes no podrán negociar libremente la forma y periodicidad de los aumentos del alquiler en los que estén destinados a vivienda, otra intrusión estatal desmedida.

No existirá más el aumento de determinado porcentaje cada tantos meses o cada año. A partir de ahora las partes solo pactarán el monto del alquiler inicial y luego se ajustará una vez por año con un índice que elaborará el Banco Central y que surgirá del promedio de dos índices estatales, el IPC (Índice de Precios al Consumidor, el de la inflación) y el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables, en español, el de la evolución salarial de los trabajadores en blanco).

En criollo, esto significa que propietario e inquilino no tendrán la más pálida idea del valor del alquiler del año siguiente (ni hablar del siguiente al siguiente), lo que genera una incertidumbre notable, de la que el propietario previsiblemente pretenderá cubrirse aumentando, una vez más, el valor del alquiler.

A título ilustrativo vale señalar que si se hubiera aplicado el índice que crea la ley a los alquileres del año pasado, hubieran subido casi un 50 %, mucho más que los aumentos que se pactaron en el mercado, que en reglas generales estuvieron entre el 30 % y el 35 %.

No tengo ninguna duda de que éste mecanismo es una gran fuente de conflictos entre las partes y no descarto que en uno o dos años nos encontremos ante una nueva ley o un DNU correctivo.

3.- Impuestos y expensas

Quedará prohibido cobrarle al inquilino los tributos de la propiedad.

Esto incluye impuestos municipales y provinciales y hay alguna duda sobre la tasa que se cobra en muchos municipios por el servicio de agua potable, que algunos consideran un tributo por ser una tasa y otros un servicio.

Lo importante aquí es que, ante esta prohibición, el propietario que hasta ahora venía pactando el cobro de alguno de los impuestos a cargo del inquilino ahora incluirá el valor de dicho impuesto en el alquiler.

En este punto es difícil saber si habrá perjuicio o beneficio porque nuestra historia demuestra que los impuestos pueden evolucionar por debajo, por encima o igual que la inflación.

Párrafo aparte el tema de las expensas, de interés sobre todo en aquellas ciudades en las que por usos y costumbres estén a cargo del inquilino.

El nuevo texto legal agrega confusión porque por un lado prohíbe cobrar expensas extraordinarias, lo que haría pensar que se pueden cobrar las comunes no extraordinarias, pero a renglón seguido limita las expensas que se pueden cobrar solo a las vinculadas a “los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”. Vaya uno a saber cuáles son esos servicios en cada caso! ¿Tendrán que ponerse a analizar el resumen de expensas todos los meses? ¿Entran las expensas por el quincho, por el gimnasio, por los abonos profesionales, etc.?

Otra reforma conflictiva, que muy probablemente se resolverá con el propietario agregando al valor del alquiler el estimado a las expensas comunes ordinarias.

4.- Garantías

Esta parte de la ley es directamente un mamarracho.

Con un reglamentarismo exorbitante la ley establece una serie de reglas sumamente conflictivas, que la práctica seguramente desvirtuará, en el mejor de los casos.

Básicamente establece que:

4.1)  el potencial inquilino debe ofrecerle al propietario al menos dos garantías de un menú de cinco que dispone la ley (garantía propietaria,  aval bancario, seguro de caución, tercero garante o garantía personal del propio inquilino –recibo de sueldo, certificado de ingreso, etc.-);

4.2) el propietario no puede pedir que la garantía supere el quíntuple del alquiler mensual, salvo en la hipótesis de la garantía del propio inquilino, en cuyo caso puede ser de hasta diez veces más. Es decir, si el alquiler es de $ 20.000, la garantía no puede exceder los $ 100.000 o $ 200.000 en el último caso;

4.3) en esas condiciones el propietario “deberá” (así dice la ley) aceptar alguna de esas garantías.

Esta verdadera payasada no sólo arrasa con todo atisbo de libertad contractual sino que revela una ignorancia colosal de la realidad.

En primer lugar, afortunadamente en nuestro país existe el Derecho de Propiedad (sin el cual ningún Derecho Humano es posible), por lo que nadie está obligado a alquilar su inmueble, pudiendo perfectamente mantenerlo desocupado o prestarlo.

Esto significa, lisa y llanamente, que si la garantía ofrecida por el inquilino interesado no satisface al propietario, éste puede perfectamente negarse a alquilarle.

En otras palabras, el inquilino no puede “imponer” una garantía como surge del texto de la ley, que en su infinita demagogia ignora que somos una sociedad libre. Tampoco cabe esperar algún fallo trasnochado de algún juez progresista obligando a un propietario a aceptar una garantía determinada porque los efectos de una sentencia así serían devastadores para todos los inquilinos del país.

En resumen, las partes deberán ponerse de acuerdo con total independencia de lo que diga el artículo de la ley, que casi seguramente terminará ignorándose, como suele ocurrir cada vez que los legisladores quieren decirnos como vivir la vida.

En segundo lugar, la ley ignora la verdadera y única razón por la que se exige garantías en los contratos de alquiler: la demora en los desalojos.

Cuando un propietario o martillero fija los requisitos de la garantía que pedirá para alquilar no está pensando en los dos o tres meses que se pueda demorar un inquilino en pagar sino en toda la duración del juicio para desalojarlo, juicio que, dependiendo de las provincias y ciudades del país, puede durar años.

A eso hay que sumarle los gastos de juicio y los posibles daños que pueda ocasionar el inquilino sobre la propiedad, lo que lamentablemente se ve con cierta frecuencia, sin que la Justicia imponga sanción efectiva alguna.

Y a todo eso hay que calcular que si se llega a la situación extrema en la que se tiene que subastar la propiedad del garante (lo que en sí mismo genera mucha demora adicional), habrá que prever que muy probablemente será rematada por un valor inferior al de mercado y sobre ese valor habrá que descontar todos los impuestos y eventualmente expensas.

Si, ya sé, todo esto suena exagerado y extremo. Y es cierto que no es lo que sucede como regla, pero también es cierto que efectivamente sucede. Y con toda lógica los propietarios quieren cubrirse porque nadie quiere ser la “excepción”.

¿Hay entonces una solución a las garantías?

Si, absolutamente. Dos muy sencillas:

Desalojos breves que no duren más de un par de semanas o un mes, como en cualquier país desarrollado del mundo, y sanciones concretas por daños edilicios causados en la propiedad locada.

Si los propietarios tuvieran la seguridad de que a un inquilino que no paga se lo desaloja rápidamente, nadie pediría garantías, como ocurre, justamente, en cualquier país desarrollado.

Pasando en limpio, al momento de cuantificar la garantía que pedirá, el dueño calcula el alquiler mensual por la cantidad estimada de meses que durará el juicio más los costos del juicio más los posibles daños sobre la propiedad.

En línea con lo que estamos diciendo vale reiterar siempre la recomendación de pactar en los contratos de alquiler la jurisdicción de algún tribunal arbitral, que siempre es más rápido que la Justicia estatal. Para quienes viven en Mar del Plata y zona existe el Tribunal Arbitral del Colegio de Abogados de Mar del Plata, para los de otras regiones recomiendo averiguar si existe alguno cercano.

Quienes quieran profundizar un poco más sobre el tema garantías pueden releer nuestros viejos artículos aquí y aquí.

Los cambios que analizamos aquí no son los únicos, hay otros relacionados con renovación, resolución, reparaciones, consignación de llaves, inscripción en la AFIP, etc., que en mi opinión son de menor importancia.

IMPORTANTE: Luego de que finalmente la ley entre en vigencia daremos una charla abierta a preguntas sobre éste tema, por Zoom o por alguna de mis redes sociales, por lo que quienes estén interesados pueden suscribirse al blog y seguirme así están informados. Lo mismo haremos en el futuro con diversos temas de interés jurídico.

Hasta la próxima…

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2 comentarios to “Nueva ley de alquileres: por qué es mala y perjudica a los inquilinos”

  1. Horacio Martinez Says:

    Buen día Ramiro.. muy ilustrativo como siempre
    La nueva ley se aplica a Comerciales?
    Horacio Martinez Martillero

    • ramirorech Says:

      Muchas gracias Horacio. Mayormente los cambios son para destino habitacional pero algunos son para todos los destinos, el más importante es qur el plazo mínimo vuelve a ser de 3 años. El miércoles que viene haré una charla virtual sobre el tema en mis redes así que queda invitado (en breve informaré horario).
      Saludos…

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