Coronavirus 1 (Congelamiento y prórroga de alquileres)

La pandemia del coronavirus ha provocado y seguirá provocando profundas consecuencias económicas y sociales que incrementarán la litigiosidad, la que a su vez generará múltiples discusiones jurídicas, nuevas legislaciones e interpretaciones de todo tipo en los tribunales, para todo lo cual carecemos completamente de antecedentes.

Por ello parece un momento propicio para reactivar el blog, seis años y más de dos millones de visitas después, y comenzar con una serie de artículos sobre algunas cuestiones que seguramente comenzarán a presentarse.

Empezamos por lo urgente, el reciente decreto 320/2020 que regula algunos aspectos de los contratos de alquileres, respecto al cual cabe hacer algunas precisiones sobre lo que dice y también sobre lo que no dice:

1) En primer lugar suspende la ejecución de los desalojos hasta el 30 de septiembre de este año aunque con algunas salvedades a considerar:

Por un lado, lo que se suspende es la diligencia del desalojo, no el proceso judicial, lo que significa que esta clase de juicios pueden iniciarse y continuarse normalmente hasta la sentencia, la que no podrá hacerse efectiva hasta la fecha indicada. En otras palabras, se puede hacer todo excepto desocupar la propiedad.

Por otro lado, la suspensión sólo se aplica a los casos de desalojo por falta de pago, no a los originados en otras causas (contrato vencido, subalquiler prohibido, cambio de destino, etc.), supuestos en los cuales se puede continuar el proceso normalmente hasta el final, desocupación incluida.

2) En segundo lugar, se prorrogan hasta la misma fecha todos los contrato de alquiler que hubieren vencido desde el 20 de marzo, fecha de comienzo de la cuarentena, y también los vencidos antes de esa fecha sin que haya habido reclamo de restitución, en cuyo caso la ley presume que fueron continuados voluntariamente por las partes.

De esa manera los únicos contratos no prorrogados son los vencidos antes del 20 de marzo y que estén siendo reclamados por el locador de manera fehaciente, lo que casi siempre ocurre mediante carta documento. A falta de reclamo formal se entenderá que hubo continuidad consentida por las partes y el contrato quedará prorrogado.

Al menos quince días antes del vencimiento original del contrato el inquilino deberá notificar al locador si opta por mantener dicho vencimiento o por la prórroga establecida, una obligación que impone el decreto y que parece como mínimo extraña considerando que la cuarentena impide, o al menos dificulta mucho, realizar comunicaciones formales. Mientras dure el asilamiento y hasta tanto se regularicen los servicios de correos deberá considerarse notificación suficiente la realizada por medios electrónicos.

Por supuesto, las partes pueden convenir libremente terminar el contrato antes del 30 de septiembre. La prórroga opera para el caso de falta de acuerdo.

3) En tercer lugar, se congelan los alquileres, también hasta el 30 de septiembre, al valor de marzo. Esto significa que los aumentos pactados contractualmente entre abril y septiembre inclusive no se pueden exigir en ese período.

A partir de octubre, y conjuntamente con el pago de ese mes, el inquilino deberá abonar la deuda acumulada por el no pago de los aumentos pactados, en entre tres y seis cuotas sin intereses.

Por ejemplo, si en un contrato se convino un alquiler de $ 15.000 hasta marzo y de $ 20.000 desde abril en adelante, el inquilino puede seguir pagando $ 15.000 hasta septiembre inclusive y los $ 30.000 acumulados ($ 5.000 de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre) deberá comenzar a abonarlos en cuotas junto con el alquiler de octubre.

Una vez más cabe recordar que las partes pueden acordar libremente seguir con los montos originales o alguna solución intermedia. El congelamiento y las cuotas del decreto operan en caso de falta de acuerdo.

Importante: el congelamiento no incluye los conceptos ajenos al alquiler, por lo que si el inquilino se comprometió a abonar expensas y/o determinados impuestos, los debe seguir pagando normalmente.

El congelamiento no se aplica cuando el locador dependa del alquiler para cubrir sus necesidades básicas, lo cual deberá probar, probablemente la disposición más conflictiva del decreto y potencial fuente de conflictos.

4) En cuarto lugar, se establece expresamente que la responsabilidad del garante se mantiene durante la prórroga.

5) En quinto lugar, las deudas contraídas y acumuladas por alquileres entre el 20 de marzo y el 30 de septiembre podrán ser pagadas en cuotas con el mismo mecanismo previsto para las diferencias de precios, explicado en párrafos anteriores, pero en este caso sí se podrá aplicar intereses.

El locador no podrá iniciar juicio por falta de pago de alquileres correspondientes al período indicado; sí lo pude hacer, lógicamente, por deudas anteriores al 20 de marzo.

Finalmente, nada de lo previsto en el decreto se aplica a los contratos temporarios, o sea, los realizados por plazos inferiores al mínimo y para el cumplimiento de una finalidad determinada, como el caso de los estudiantes universitarios. Tampoco a los alquileres rurales, salvo los casos de pequeñas producciones familiares o agropecuarias.

Terminamos esta primera entrega y continuaremos a la brevedad explicando los mecanismos jurídicos, tanto los ya existentes como los nuevos, que resulten aplicables a las diferentes situaciones que se vayan presentando.

Hasta la próxima…

Etiquetas: alquileres, congelamiento, coronavirus, decreto, prórroga