Desalojo (2ª parte: Intrusos, usurpaciones, «okupas»)

Tal como adelantaba en mi artículo anterior -dedicado al desalojo en caso de inquilinos- el caso de los llamados “intrusos”, “okupas” o “usurpadores” es un poco más difícil porque se pueden presentar distintas situaciones, a cada una de las cuales le corresponde una clase de juicio diferente, que finalmente influye en el tiempo que se tardar recuperar la propiedad.

Para empezar es necesario explicar brevemente un concepto jurídico de enorme importancia en este tema y que muy sintéticamente podemos expresar así: quien ocupa una propiedad reconociendo que el dueño es otro tiene la “tenencia” o es “tenedor”, mientras que quien ocupa la propiedad actuando como si fuera el dueño y sin reconocer a otro, tiene la “posesión” o es “poseedor”.

Esto puede parecer muy teórico pero la cuestión influye mucho en el tiempo que se trata en recuperar una propiedad y explica por qué se pierden algunos juicios.

Por eso, las palabras “intruso”, “ocupante” o “usurpador” no son expresiones técnicas que puedan dar mucha precisión, ya que lo importante aquí es ver si la persona tiene la “tenencia” o la “posesión”.

¿Y cómo podemos saber si el ocupante tiene es “poseedor” o “tenedor”?

Analizando su comportamiento exterior.

Por ejemplo, si el ocupante paga los impuestos, construye, hace modificaciones que haría un propietario, realiza planos, alquila a terceros la propiedad o una parte de ella, cultiva la tierra o hace alguna otra cosa que sólo haría el titular de una propiedad, se entiende que actúa como dueño, lo que significa que tiene la “posesión”.

En cualquier otro caso (un intruso que se limita a permanecer hasta que lo saquen, un casero o un cuidador que se queda, una persona a la que se le prestó la propiedad, un inquilino con contrato vencido, etc.) se entiende que el ocupante tiene la “tenencia”.

Hecha la aclaración, cuando el ocupante tiene la “tenencia” o es “tenedor”, corresponde iniciar un juicio de desalojo, mientras que si el ocupante tiene la “posesión” o es “poseedor”, no corresponde el juicio de desalojo, como veremos (esto explica que la palabra “desalojo” tenga un significado técnico jurídico concreto diferente del que utilicé en el título de esta nota, usado en un sentido informal para simplificar el tema –de lo contrario tendría que haber hecho un título de dos renglones-).

La primera diferencia práctica es que el juicio de desalojo permite una restitución más rápida a través de lo que se llama “desocupación anticipada”.

Para que proceda ésta desocupación son necesarios tres requisitos:

1.- Haber notificado la demanda, es decir, no se puede pedir antes de notificar -como un embargo o inhibición-

2.- Que el derecho invocado sea “verosímil”, es decir, creíble para el juez a primera vista

3.- Ofrecer previamente una garantía real para cubrir los eventuales daños y perjuicios que se podrían haber ocasionado al ocupante en caso de que el pedido se haya hecho sin derecho.

El monto de esa garantía lo fija el juez y puede depositarse dinero u ofrecerse la misma propiedad en garantía.

A riesgo de resultar reiterativo, reitero que esto vale sólo para los ocupantes “tenedores”.

¿Y qué pasa entonces con los ocupantes “poseedores”?

Depende de si el ocupante está hace más o menos de un año.

Si el intruso “desposeyó” al ocupante legítimo –es decir, le sacó la posesión- hace menos de un año, se le puede iniciar un juicio relativamente rápido –llamado “interdicto de recobrar”– para sacarlo.

En cambio, si pasó más de un año hay que hacerle otro tipo de juicio, más largo y complejo, llamado “acción reivindicatoria”, y en el que no existe el mecanismo de “desocupación anticipada” que comentamos antes para los tenedores.

En otras palabras, en éste caso hay que soportar un juicio mucho más largo y esperar necesariamente la sentencia final.

A veces se presentan situaciones en la que no está del todo claro si el ocupante tiene la tenencia o la posesión, para lo cual existe un mecanismo judicial –llamado “diligencias preliminares”- a través del cual se le pide al juez que mande un oficial de Justicia para que le pregunte al ocupante en calidad de qué se encuentra en la propiedad. Dependiendo de la respuesta se inicia un juicio u otro (desalojo si es tenedor, interdicto de recobrar si es poseedor hace menos de un año o acción reivindicatoria si es poseedor hace más de un año).

Aún así existen situaciones no del todo fáciles de aclarar (cuando el ocupante se niega a responder o cuando hay varios ocupantes con dichos contradictorios o cuando el ocupante inicial se va y viene otro, sólo por poner algunos ejemplos).

Esto último explica un fenómeno que para mucha gente resulta inexplicable y que ha ocurrido en varias oportunidades en Tribunales: un propietario inicia un juicio de desalojo contra un intruso, el intruso alega ser poseedor (lo cual debe probar, obviamente) y el dueño pierde el juicio y queda obligado a pagar honorarios e iniciar un nuevo juicio.

Podrán imaginarse la opinión que esa persona sobre la Justicia, los abogados y las leyes.

No quisiera olvidarme en este artículo del aspecto penal y de un mecanismo interesante en la provincia de Buenos Aires: Nuestro Código Penal –que vale para todo el país- contempla el delito de usurpación y aunque lamentablemente nadie vaya preso nunca por delitos económicos como éste, el Código de Procedimiento Penal bonaerense –que es un código distinto al Código Penal, es provincial y cada provincia tiene el suyo- permite que el fiscal o la víctima le pida al juez el reintegro de la propiedad, debiendo el juez resolver “en el menor plazo posible” –así dice la ley-, siempre que el derecho fuera verosímil, es decir, creíble, y puede fijar una garantía a cargo del dueño.

Como podrán ver, aunque el tema pudiera parecer simple, tiene bastantes más vericuetos de lo que la defensa de la propiedad privada pareciera requerir.

Por eso, más allá del objetivo didáctico de éste artículo, no puedo dejar de expresar enfáticamente mi desacuerdo frente a la clara desprotección en que se encuentra nuestro derecho constitucional de propiedad (en definitiva, de esto se trata la famosa “seguridad jurídica”: a un inversor extranjero lo espanta mucho más el riesgo de pasar años para recuperar sus fabricas o locales ante una posible usurpación, que el mayor o menor valor del dólar).

En mi personal opinión, los mecanismos judiciales para recuperar una propiedad de parte de quienes la ocupan sin derecho deben ser expeditivos y no exponer en ningún caso a su propietario al riesgo absurdo de perder un juicio siendo titular y con un intruso adentro.

En fin, todo un tema, de gran complejidad jurídica y también social y política, que espero haber ayudado a esclarecer un poco.

Hasta la próxima…

Etiquetas: desalojo, intruso, okupa, posesión, tenencia, usurpación