Vivir en un consorcio…

Una de las mayores fuentes de conflicto de la sociedad actual es la vida en un edificio o en un régimen de lo que se conoce como Propiedad Horizontal.

El tema es especialmente sensible en Mar del Plata por dos razones: es la ciudad con mayor cantidad de departamentos en relación con sus habitantes y la mayoría de los copropietarios no vive en la ciudad.

Mi intención en éste artículo es dar una idea general de lo que significa vivir en un edificio y explicar algunas cosas que pueden parecer obvias pero que la realidad cotidiana demuestra que muchas veces se desconocen.

Empiezo aclarando que se habla de Propiedad Horizontal cuando existen varias unidades con entrada independiente, como los edificios o los “PH”. Por eso no entra en esta categoría la propiedad que tiene más de un dueño pero que físicamente es una sola, ya que es un condominio y no propiedad horizontal (las consecuencias legales son muy diferentes).

La primer cuestión que hay que aclarar es casi filosófica: vivir en Propiedad Horizontal es vivir en comunidad.

Esto significa que existen un montón de regulaciones necesarias para la convivencia de cualquier comunidad y que no existen si uno vive en una casa.

En otras palabras: nunca se va a tener la misma libertad que en una casa.

Es muy importante saber que el consorcio es un ente jurídicamente distinto a cada uno de los dueños. Esta es una de las obviedades que mencioné, pero mucha gente no parece tenerlo claro y quizás sea la razón de la mayoría de los conflictos.

Para hacer una comparación “gruesa”, es como la diferencia entre una sociedad comercial (SA, SRL, etc.) y cada uno de sus socios. Son entidades jurídicamente distintas y separadas.

Por eso el consorcio no es solamente un grupo de personas, sino que es una institución separada, lo que deriva en que tenga derechos y obligaciones diferentes a los que tienen individualmente los propietarios.

Eso explica que el consorcio tenga su propio patrimonio, sus propios empleados y pueda intervenir en juicios –como demandante o demandado- con independencia de los copropietarios individualmente.

Un par de ejemplos que permiten entender esto: si un portero inicia un juicio laboral el demandado es indudablemente el consorcio y no los propietarios personalmente; como contracara, cuando el consorcio inicia juicio de expensas, no lo inician los dueños individualmente y cuando la plata se cobra no va a sus bolsillos sino a la cuenta del consorcio.

Una vez más, esto puede parecer evidente pero mucha gente actúa suponiendo que los fondos o los patrimonios personales y del consorcio forman un mismo pozo, haciendo reclamos que son legalmente improcedentes.

Esta autonomía jurídica del consorcio (“personalidad jurídica” en términos técnicos) también explica que tenga que tener una administración propia y, por supuesto, separada e independiente de los copropietarios.

Acá es donde entra el Administrador, que casi siempre resulta “el malo de la película”, muchas veces con razón y muchas veces no.

Esa misma independencia jurídica es la razón de que tenga que existir un mecanismo específico para tomar decisiones diferentes a las decisiones individuales de los dueños: la Asamblea.

No está de más recordar que las asambleas funcionan con una serie de quórum y mayorías que necesariamente llevan a que las decisiones muchas veces no coincidan, o directamente sean opuestas, a las intenciones personales de algunos copropietarios.

En éste contexto es muy común escuchar expresiones del tipo “están manejando mi plata”, “están decidiendo sobre mi propiedad”, etc.

En estos casos es muy difícil explicarle a la gente que esas expresiones obedecen a creencias completamente equivocadas: la plata del consorcio es del consorcio y no de los dueños y las decisiones de las asambleas son del consorcio y no de un grupo de propietarios.

Además, en éste régimen existen por un lado espacios privados (como el departamento, oficina, local, caños privados, paredes privadas internas, etc.) y por otro lado espacios comunes (entrada, ascensor, terraza, caños y muros maestros, medianería, portería, etc.), lo que obliga a que haya que tomar decisiones sobre éstos últimos (los comunes) y que deban ser mantenidos.

Todo esto junto (la existencia de espacios comunes, una administración separada, un patrimonio propio y un mecanismo de toma de decisiones independiente) explica la existencia de las famosas “expensas”, que constituyen la contribución económica que hacen los dueños para mantener y administrar el edificio.

Casi todo lo relativo a Propiedad Horizontal surge de una ley específica (Nº 13.512) y del famoso Reglamento de Copropiedad y Administración: derechos y obligaciones de los propietarios, derechos y obligaciones del consorcio, derechos y obligaciones del administrador, porcentajes, convocatoria, quórum y mayoría de las asambleas, Consejo de Administración, expensas y mil etcéteras más.

Toda esta reglamentación nos permite comprender por qué la persona que vive en un edificio está sometida a regulaciones y limitaciones a su derecho de propiedad que no existen si vive en una casa.

Aunque  prometo desde ya desarrollar en el futuro con más detalle todo lo relativo al funcionamiento de las asambleas, las expensas, el administrador, el consejo de administración, las obligaciones de los copropietarios, etc., mi intención con éste artículo era hacer una aproximación al tema y dejar bien en claro que vivir en propiedad Horizontal significa vivir en comunidad y eso obliga a aceptar reglas de juego que, gusten o no, son completamente diferentes a las de una casa.

Hasta la próxima…

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20 comentarios to “Vivir en un consorcio…”

  1. Cecilia Says:

    Muy claro su post!!! Muchas gracias!

  2. letty Says:

    Sabe doctor:

    Nosotros somos 8 hermanos de padre y madre, mi padre murio y nos dejo una casa, cada hermano se fue iendo de la casa ya sea por trabajo, se caso, etc. En ese lapso mi madre se volvio a comprometer sin casarse, pero tuvo 2 hijos, ahora ellos son mayores edad y viven con ella y ahora tiene una dibetes avanzada, Dios no lo quiera, pero no esta libre de cerrar sus ojitos en cualquier momento, peor estos hermanos se han vuel conflictivos y disponen de la casa y de mi Mamá, ellos piensan que porque asisten a mi madre, nosotros sus hijos de padre y madre no la queremos y no nos merecemos nada de mi madre, o más bien derrepente lo estan haciendo con la intención de quedarse con la casa.

    Mi madre ha sido influenciada y ya nos ha comentado que la casa lo dejará a estos dos hermanos, pues no quieren nada de nosotros no nos hacen participar en los pagos, impuestos, etc. de la casa y también se han apoderado de todos los documentos de la casa. me acuerdo que cuando mi padre murió dejó un testamento en el que dejaba a mi y a mi hermanos cuando no existián estos dos hermanos.

    La pregunta es en que orden debemos empezar a hacer valer nuestros derechos, como encuentro ese testamento? es posible que mi madre pueda excluirnos de la propiedad de la casa? sobre un poder que mi mamá le ha dado a uno de esos hermanos para manejar su sueldo?, es posible que pueda firmar documentos. Gracias.

  3. gloria Says:

    dr. rech ante todo lo saludo y me interesa mucho este tema pues donde vivo es un compljo habitacional situado en la calle los andes y ituzaingo , y existen muy graves problemas no solo de colnvivencia sino de deudas de expensas , que nos perjudican a todos , dr, rech un numero bastante importante de consorcistas no pagan las expensas desde hace años ,,hay departamentos que se han rematado hasta dos veces , hay deptos alquilados que pagan sus alquileres a sus dueños y lo hacen junto con las expensas las cuales no llegan nunca a la administracion y todo sigue igual o sea sin solucion se dicen tambien cosas de la manera de parar los juicios con dinero o no se bien ni quiero acusar pues no tengo pruebas sobre esto ultimo que le comento . pero solucion cero. podria usted asesorarme pues la intencion de muchos es que el administrador deje de administrar este consorcio. gracias y espero su respuesta siempre muy eficaz y lentadora para quienes lo necesitamos ,… gracias …un cordial y afectuoso saludo

  4. silvio Says:

    hola doc,que tema,el de comunidad horizontalizada,la voz de la calle le llama palomares modernos,pero lo que menos tienen son palomas,se que va a desarrollar con justeza profesional los alcances de la ley, los derechos
    y deberes que establece esta ley,que dicho sea de paso es una ley vieja (1948),pero esta en vigencia ,creo sin temor a equivocarme que a travez de los reglamentos de coopropiedad se mejora,como ejemplo el “consejo de administracion”,que la ley no lo contempla,pero bajo el principio de todo lo que esta para mejorar,y no desvirtua el principio de la ley,bienvenido,lo mas rescatable entiendo que nadie puede objetar ni argumentar que no paga la expensas,por que no esta de acuerdo por esto o aquello,aun siendo jubilado/a,que piensan que como las remuneraciones previsionales no son embargables,…las expensas se deben pagar si o si, el consorcio obligatoriamente debe tener administrador,profesional o propietario puede ejercer el cargo,si la asamblea asi lo decide,por eso hay que ir a la/s asambleas,y no despues quejarce.- saludos doc espero desarrollo del tema desde su concepto profesional,saludos

  5. ANA Says:

    Me es muy interesante el tema. Espero su proximo desarrollo entonces. Muchas Gracias.

  6. carlos Says:

    gracias por su nota dr. reech pero los bemoles de mar del plata donde casi no nos conocemos entre los propietarios, toman notoriedad los superabusos de los administradores que son en verdad los dueños reales ya que aplican no desde ahora expensas que nos convierten a los dueños en inquilinos de nuestra propiedad por el monto de las mismas, en nuestro edificio se echo al portero por una ocurrencia del que era presidente del consejo que a su vez trabajaba en la administracion que todavia tenemos GANAMOS EL JUICIO QUE NOS HIZO EL PORTERO, y tuvimos que pagar los honorarios del abogado que no es el nuestro es el del administrador, increible nos dijeron que no teniamos derecho a repetir el pago al portero porque habia litigado bajo beneficio de pobreza, sabiamos que el mismo portero es dueño de un chalet y dos deptos la historia de este edificio tiene todas las rarezas de la mil una noche gracias dr.

    • silvio Says:

      CARLOS,para que te sientas un poco mas esperanzado de justicia,el dia 13 de marzo de 2001,el Tribunal Criminal 3,a cargo de los jueces,ALEMANO,TROGU y ADLER,condeno al administrador del consorcio,por defraudacion, por administracion infiel,por haberse apropiado de fondos de los consorcistas,fuente:diario LA CAPITAL,dia miercoles 14 de MARZO DE 2001,pagina 32,(un año y ocho meses en carcel de BATAN),

  7. carlos Says:

    las sabidas camarillas del consejo de administracion junto con el administrador y la hechura juridica digamos de los reglamentos de coopropiedad impiden justicia todo lo justifica, lo cual uno puede ir a las asambleas y es ninguneado por los levantamonos o besatraseros del administrador y la asistencia es esterlizada por un pequeño grupusculo que se cree mas que lo demas, ahi la pregunta que limites tiene las atribuciones de los integrantes del consejo, la mentada asistencia de los propietarios esta desalentada por la situacion ut-supra mencionada.como plan b dr. reech se puede digamos esmerilar el poder del administrador sacandole el manejo de la cuenta donde le depositamos, asi que de algun modo contesto a algun participante de este foro y le digo que ahi esta la madre del borrego y porque nadie asiste a las asambleas es mas los administrdores llegan a truchar los poderes es todo un latricinio deberia haber alguna ley provincial o nacional que desestabilizara a los admnistradores y no les de TANTO PODER, DR. REECH AHI ESTA LA CLAVE SOMOS CAUTIVOS DE LOS ADMINISTADORES EN MI CASO NUNCA ME ATRASE EN LAS EXPENSAS-ESE NUNCA EXQUIVAALE A LOS VEINTE AÑOS QUE ESTOY EN MAR DEL PLATA, LOS DEL CONSEJO SE REUNEN EN PRIVADO CON EL ADMINISTADOR Y HACEN Y DESHACEN LO QUE QUIEREN DE TODOS DE LOS EDIFICIOS DE MAR DEL PLATA ES DE NUNCA ACABAR CARLOS

  8. violeta kaurin Says:

    lo felicito por todos sus comenterios,son muy esclarecedores

  9. soledad Says:

    Excelentes sus notas//comentarios, como siempre dr Rech, sumamente informativos y claros. En mi caso particular, de gran utilidad, ya que trabajo en el rubro inmobiliario.
    Mis reiteradas felicitaciones y agradecimiento por su aporte.

  10. susana corradini Says:

    Gracias Ramiro por tus notas tan clarificadoras,vivo en departamento y se presentan todas estas situaciones .Muy agradecida por recibir tan buena informacion.

  11. Aída Says:

    Sr Rech, le comento que no he vivido esta experiencia de PH, sé de la problemática porque tengo amigos que lo pasan. Gracias por todos sus artículos, me resultan de suma utilidad. Aída

  12. ANA MARÍA MERA Says:

    Muchas gracias por la información Ramiro y espero el desarrollo del funcionamiento de Administraciones,Asamblea,consejos de Administración, et.
    Saludos.

  13. ANA MARÍA MERA Says:

    Gracias por la información Ramiro y espero el desarrollo del funcionamiento de: Administradores, Consejo de Administración, etc.
    Saludos.

  14. NELSON Says:

    Muy interesante la informacion. Me agradaria pueda desarrollar lo inherente al Consejo de Propietarios y temario de la Asamblea Ordinaria. saludos

  15. carlos Says:

    dr. reech mucho se escribe se va escribir y se escribira sobre consorcios pero hay una verdad la cual la padecemos todos los consorcistas mas aun de esta peculiar realidad de mar del plata a diferencia de capital federal donde conviven el cien por ciento de los consorcistas, situacion sabida es que aqui en mardel hay edificios habitados por un diez por ciento a veces menos de los consorcistas, los admnistradores trenzan con el consejo de admnistracion nombrado y propiciados por los mismos admnistradores y ya sabra ud. el resultado de este combo, expensas altas, perdon de punitorios a los levantamanos adictos al administrador, reparacion de unidades del consejo de admnistracion y otros que pagamos todos, puede ud decirme o mandarme a mi direccion de internet un modelo de derecho y obligaciones y caducidad de mandato de los integrantes del consejo de admnistrador, porque para finalizar dr. no puede haber un administrador corruptos sin complices internos que lo apoyen, y en definitiva los coopropietarios migran de los chalet por la inseguridad de lo ladris de las calles y se encuentra con la figura imperturbable y poderosa de los administradores que por mandato de un reglamento de coopropiedad son los verdaderos dueños del edificios, relegando a los propietarios registrales a ser meros pagadores de expensas,que son ya alquileres y sometidos a una tremenda injusticia que es imposible casi de sobrellevar

  16. patricia Says:

    dr RECH vivo en un PH de 2 casas una adelante y otra atras q es la q vivo yo, tenemos una entrada de auto en comun donde la sra pasa a guardar su auto en su casa y yo con con mi auto q pasa para el fondo y cierro con un porton q a su vez es mi unica entrada, la sra de adelante tiene otra entrada aparte de esta ….esta sra deja abierto el porton casi todas las noches y yo tengo q estar pendiente de q lo haya cerrado pues tenemos una villa cerca pero a ella no le importa, esta es abogada y yo domestica y hace chapa de su profecion mandandome cartas doc todas las semanas y yo no puedo hacer nada para q cierre el porton pues con la escritura nunca me vino el reglamento de copropiedad….muchas gracias y muy atte

  17. patricia Says:

    dr RECH vivo en un PH de 2 casas una adelante y otra atras q es la q vivo yo, tenemos una entrada de auto en comun donde la sra pasa a guardar su auto en su casa y yo con mi auto q pasa para el fondo y cierro con un porton q a su vez es mi unica entrada, la sra de adelante tiene otra entrada aparte de esta ….esta sra deja abierto el porton casi todas las noches y yo tengo q estar pendiente de q lo haya cerrado pues tenemos una villa cerca pero a ella no le importa, esta es abogada y yo domestica y hace chapa de su profecion mandandome cartas doc todas las semanas y yo no puedo hacer nada para q cierre el porton pues con la escritura nunca me vino el reglamento de copropiedad….muchas gracias y muy atte

  18. ana tolosa nadra Says:

    Dr. muy interesante y de suma utilidad ademas de bastante clara la postura y la forma de explicarlo. En el edificio donde vivo, son inquilina aparentemente existe un reglamento interno donde no se permiten mascotas a lo que en la practica no se lleva a cabo.
    Ayer recibi una carta documento intimandome a desalojar a mi mascota ( cachorrro) de lo contrario al pago de una multa y proseguir con las acciones judiciales, le pido si podria guiarme en cuato a como tengo que proceder a realizar la contestacion de la misma desde ya muchas gracias.-

  19. Alicia Says:

    Dr: Estamos muy preocupados en nuestro consorcio ya que los inquilinos le dan llave de acceso a amigos, amantes , etc.Como propietarios nos oposimos y quisimos cambiar la cerradura , pero este grupo de inquilinos no solo se opuso sino que por medio de un abogado nos amenazan diciendo que nos van a demandar.Nosotros solo queremos seguir seguros y que el jardin e ingraso del edificio(espacio comun)sea respetado y no sea de libre ingreso a personas ajenas al edifico.Se que existe un fallo de autoexclusion que nos avala pero no podemos encontrarlo,podria asesorarnos. Gracias

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