Tengo una propiedad con otro… ¿cómo me manejo?

Una situación cada vez más común en la vida cotidiana se presenta cuando una propiedad tiene más de un dueño, lo que en nuestra ley se llama “condominio”.

Para evitar confusiones hay que aclarar que esto no tiene nada que ver con la figura jurídica que permite que haya más de una propiedad en el mismo terreno, como en el caso de los edificios, o cuando hay una casa adelante y otra atrás, ya que en estos casos existe un régimen jurídico especial conocido como “Propiedad Horizontal” -tema muy interesante y sobre el que escribiré en un próximo artículo pero que nada tiene que ver con éste-.

Hay condominio cuando dos o más personas tienen determinado porcentaje de una propiedad y a cada una de ellas se la llama “condómino” (a veces también se la llama “copropietario” y suele generar confusión con los consorcios, pero recordemos que son dos hipótesis jurídicas diferentes).

Ese porcentaje, que en Derecho se llama “parte indivisa” es una porción abstracta y no concreta, es decir, alguien puede tener el 30 % de una propiedad, pero no tiene medio living, el baño y un cuarto de la cocina. Son conceptos teóricos que no se traducen en metros cuadrados.

Esta situación de condominio es muy frecuente en varios casos: después de una sucesión (en que cada heredero y/o viudo tiene un porcentaje propio), cuando un matrimonio compra una propiedad y la ponen a nombre de los dos, después de un divorcio en el que se reparten una propiedad ganancial entre ambos, cuando dos concubinos compran juntos y, en general, cuando dos o más personas adquieren juntas una propiedad.

Muy frecuentemente surgen conflictos cuando los condóminos no se ponen de acuerdo respecto al destino de la propiedad (uno quiere vender y otros alquilar) o cuando alguno no está ubicable (hace mucho que se fue de la ciudad y nadie sabe nada de él) o cuando alguien hizo determinado gastos (impuestos, arreglos, etc.) y quiere reclamarle a los demás, etc.

Suele agravarse cuando uno de ellos ocupa la propiedad (y más aún si son familiares).

En éste contexto hay varias cuestiones jurídicas interesantes para aclarar.

En primer lugar, cada uno de los condóminos conserva plenamente su derecho de propiedad sobre su porcentaje indiviso, lo que significa que puede vender libremente su parte sin necesidad de avisar a los demás (y mucho menos de pedir permiso).

Cabe aclarar aquí que en la práctica es muy difícil encontrar alguien que compre sólo una parte de una propiedad (y si se encuentra va a ofrecer mucho menos que el valor proporcional de mercado), pero en muchas ocasiones es la única salida que existe a un conflicto.

Esta vigencia del derecho de propiedad también significa que a un condómino le pueden embargar y rematar sólo su parte (de hecho, cada tanto sale en el diario que se remata un x % indiviso de una propiedad).

En cambio, si quieren alquilar la propiedad los condóminos sí tienen preferencia respecto a un tercero, siempre que igualen el precio, por supuesto.

En éste caso puede darse la curiosidad de que uno de los condóminos sea simultáneamente inquilino. Entonces, qué pasa si no paga?

Se lo puede desalojar perfectamente, como a cualquier “hijo de vecino”, aún cuando sea dueño de un porcentaje de la propiedad.

¿Qué pasa si uno sólo pagó los impuestos de la propiedad o hizo algún arreglo necesario?

Le puede reclamar judicialmente la parte proporcional a los demás.

Otro tema muy interesante y muy habitual: ¿qué pasa cuando uno sólo de los condóminos usa la propiedad sin pagar nada?

Los demás pueden reclamarle el pago de un alquiler proporcional a la parte que tengan de la propiedad, aunque dicho reclamo no puede hacerse retroactivo, o sea, “para atrás”, sino de ahora en adelante.

Esto puede sonar un poco injusto pero la Justicia ha resuelto en ese sentido con la idea de no premiar al condómino negligente (que se deja estar y no reclama por mucho tiempo) y simultáneamente se evita castigar al condómino que en definitiva mantuvo la propiedad en condiciones, protegiéndolo de un reclamo que puede resultar excesivo (imaginen el caso de una persona que usó una propiedad durante cinco o diez años sin que nadie le diga nada y de repente le pidan los alquileres de todos los años juntos…sería claramente inequitativo).

Finalmente, el tema quizás más interesante de todos: el derecho que cada uno de los condóminos tiene de mandar la propiedad a remate en cualquier momento y sin necesidad de tener ningún motivo (“porque sí”).

Este mecanismo obedece a que nuestra ley intencionalmente desprotege la figura del condominio, ya que el redactor de nuestro Código Civil (Dalmacio Vélez Sársfield, un fenómeno que estudió leyes de todo el mundo y escribió a la luz de una vela más de cuatro mil artículos de los cuales 140 años después siguen vigentes más del 80 %) consideraba que una propiedad con más de un dueño era fuente de conflictos (un visionario…y eso que la ley que regula los consorcios se dictó casi ochenta años después).

Por esa razón el objetivo de la ley es que cada propiedad tenga un solo dueño y en el caso del condominio eso se logra permitiendo que cualquiera de los condóminos la lleve a remate para que aparezca un único comprador (que incluso puede ser uno de ellos mismos) a través de un juicio que se llama “Acción de división de condominio”.  

He visto varios casos en que los conflictos de condominio se prolongaban y agravaban porque los interesados no conocían las opciones que tenían (especialmente ésta última del remate), por lo que me pareció útil compartirlas con Uds.

Hasta la próxima…

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23 comentarios to “Tengo una propiedad con otro… ¿cómo me manejo?”

  1. sandra Says:

    muuy bueno el informe,gracias por enviarmelo

  2. maria soledad Says:

    Gracias Dr Rech, como siempre es ud claro e interesante en sus articulos y comentarios..
    atte.

  3. Hugo Says:

    Doctor muy interesante el articulo Gracias

  4. bernardo Says:

    muy bueno como siempre ramiro; a su vez, te dejo un tema para que escribas si te interesa….ya que hay mucho desconocimiento al respecto

    sucesion de herederos forzosos, nuera viuda sin hijos, y parientes….

    a mi gusto interesantisimo..

    saludos

  5. Patricia Says:

    Dr. Ante todo buenos días
    Que significa “Lote materia del contrato es indivisible”

    1….Sucede que hace 16 años compramos un terreno de 120 metros a una urbanizadora, hemos pagado más de la mitad, por x motivo ya no nos cobraron. ahora estoy separada yo pago autoavaluo, luz agua, como comprendera el no quiere mover ni un dedo, falta sanear la casa, ya soy mayor. No deseo absolutamente nada con el. Mi pregunta es puedo ir a la compañia que me vendio hace 16 años, como esta a nombre de los 2 y pedir (nose como se llama el término) mis derechos del 50% por ser bien conyugal, para poder sanear desde el principio, llegar a un acuerdo para complir con mis pagos. es posible eso, me han dicho que si. 2….USTED CREE QUE CABE EL TRÁMITE DE PRESCRIPCIÓN ADQUISIVA DE DOMINIO. el tipo es un conchudo no quiere mover ni un dedo estoy cansada. De lo contario me torturará hasta que sea viejita. Escribame a mi correo por favor

  6. Laura Says:

    Dr
    Quisiera saber si es posible, si un terreno que esta en sucesión el fisco lo puede llevar a remate, el terreno tiene una deuda a pagar con la venta del terreno al salir la sucesión. Desde ya muchas gracias

  7. silvina Says:

    Buenas tardes, tengo una pregunta. tengo una parte de una propiedad que al morir mi padre me quedo, era de mis abuelos y la susecion nunca se hizo. y mi tia vive en una parte de esa propiedad y registra una gran deuda y esta inivida de firmas como puedo hacer para hacerme de mi parte sin hacerle lios a ella.

  8. lucia Says:

    hola muy interesante su articulo, solo quería hacer una consulta del mismo. Usted dice que “a un condómino le pueden embargar y rematar sólo su parte”, ahora bien, rematar y embargar si, pero hipotecar una parte indivisa se puede???.desde ya muchas gracias

  9. Viviana Says:

    Buen día: con bienes propios compramos hace 30 años una propiedad con mis hermanos en Capital Federal. Somos 3. Yo quiero vender y ellos no.
    Me pasaron $9000 pesos de honorarios para intentar que mis hermanos quieran vender. ¿Porqué es tan caro?. No puedo intimar con carta documento, sin necesidad de ir a mediación?.
    Es muy interesante su blog
    Gracias
    Viviana

  10. Susana Says:

    Buenas noches Dr. , quisiera hacerle una pregunta que me llega muy de cerca.
    En una propiedad que no esta hecha la division de condominio y uno de los condominos habita la casa porque esta protegido por ser conjugue supestitede 93 años (permiso otorgado por el juez). Pueden el resto de los condominos llevar a remate la propiedad?
    Gracias,
    Susana

  11. Ricardo Says:

    Buenas tardes Doctor, tengo en venta mi mitad indivisa inmueble, por negativa de mi hermano a vender la propiedad para division condominio, a raiz de esto ahora quiere ponerla a la venta ya que no quiso comprarme mi parte, puedo seguir teniendola a la venta por la mitad indivisa, ya que al paso que vamos tampoco nos ponemos de acuerdo con el precio de venta total, ya que mi tasacion es mucho mas baja de lo que pretende el.
    Muchas gracias
    Ricardo

  12. estela escalada Says:

    Muy bueno el informe .Quisiera hacerle una pregunta ;si hay una propiedad indivisa en la cual figura en los planos que la terraza pertenece a uno solo de los propietarios. Para lograr su independencia, cuales serian los pasos a seguir? muchas gracias

  13. Dionilda del Carmen Guzmán López Says:

    Gracias mi estimado Doctor, por la documentacion, interesante su analisis.
    será que pueda constar con sus valiosos aportes, en lo referido a la revocacion de un testamento abierto o cerrado? ambos se inscriben en el registro de personas, que requisitos, entre otros.
    Agradecida por su atención.
    Dionilda del Carmen Guzmán López.
    eddyguz350@hotmail.com

  14. leonel Says:

    Hola Dr. Rech, soy Leonel y mi pregunta es la siguiente: mi esposa es condomina de una propiedad junto co su hermna y dos primos. Se puede reclamar la parte de tierra q le corresponde? como se hace? Gracias

  15. patricia locaso Says:

    estoy viviendo en una vivienda del estado ,uno de los dueños me la vendió pero su cónyuge no quiere firmar,tiene deuda…soy madre soltera con dos bebes… que puedo hacer,agradeceria su asesoramiento !!! muchas gracias

  16. Fernando Says:

    Muchas Gracias Doctor, la verdad es que por la sencillez de su explicación el tema resulta ameno a la lectura y claro para la toma de las decisiones.

  17. mariana Says:

    hola dr.existe en venta lotes indivisos con facilidades de pago en la ruta 1001,la verdad que me interesa la propuesta ya que alquilo,y sueño con la casa propia ,pero nose si me conviene por esto que son indivisibles,por favor me interesa un asesoramiento si me pudiera escribir a mi mail ,se lo agradeceria muchisimo

  18. raul Says:

    dr buenas noches muy interesante el articulo. Quisiera hacerle una consulta. Estoy evaluando la posibilidad de comprar un terreno en regimen de condominio. Se halla situado en una zona rural, la persona que me ofrece me mostro la escritura del terreno total a su nombre y ante mis dudas, las cuales le pregunte me aclaro que en la misma escritura o sera una cesion de derechos el acordaba con todos los que ya han adquirido un terreno, las condiciones de como edificar, etc, Me manifesto ademas que los terrenos ya estan mensurados y que cada uno puede hacer en el suyo lo que quiera, el me mostro una serie de documentos que en definitiva me marearon. Mis dudas, son finalmente conviene comprar bajo este regimen, y si esta persona es casada, y en caso de separarse correria yo un riesgo, como averiguo eso, existe la posibilidad de que en futuro eso se lotee, o siempre va a ser condominio. si tengo que pedir autorizacion a el o los demas propietarios para construir, vender, o hace cualquier cosa, si despues el terreno es vendible o no bajo est regimen, gracias doctor muy amable, si reponde a mi mail, estare muy agradecido…..

  19. Isabel Says:

    Estimado Dr.: tengo una propiedad a medias con mi hermana, que no vive en el pais desde hace 24 años y que nunca se ocupo de su mantenimiento. Hay profuso desacuerdo e incumplimientos previos de su parte. Durante 10 años no habite el inmueble, sin embargo lo sostuve economicamente, ya que lo habitaba mi madre, ya fallecida, quien tenia derecho de usufructo, pero no solvencia para abonar los impuestos. Desde hace 14 años habito el inmueble con mi hijo pequeño y lo he mantenido y arreglado por completo. Mi hermana firmo la aceptacion de compra de su parte recien hace 10 años. Ahora, fallecida mi madre, queremos venderlo. Pero necesito saber que acreencia me corresponde reclamar de impuestos y otros, y por cuantos años. Y tambien si puedo solicitar no menos que la mitad del mejor precio de venta, ya que esos fondos seran destinados a la compra de nuestra vivienda unica. Desde ya, muchas gracias y cordiales saludos

  20. sergio asis da silva Says:

    vivo en un terreno sin escritura desde hace mas de veinte años. quiero iniciar un juicio por posesión veinteañal. conoce ud. un profesional especializado en el tema? muchas gracias.

  21. FEDE Says:

    VELEZ NO FUE UN VISIONARIO , ESTO VIENE DEL DERECHO ROMANO LA ACCIÓN DE DIVISIÓN DEL CONDOMINIO , ELLOS FUERON LOS GENIOS PRAGMÁTICOS , VELEZ NO INVENTÓ NADA SOLO COPIO LO QUE LE PARECÍA MEJOR

  22. LIRIA SINNER Says:

    hola que pasa si dos personas compran un departamente como solteras y en la escritura figura el 50%, cada uno, pùede vender el 50% uno y elotro no?.
    Elproblema vino que nos casamos y ahora quiere hacerme mier…
    y quiero saber si puedo quedarme con el 50% y que el venda su 50%-

  23. elena Says:

    Buenas somos dos hermanas, nuestros padres han fallecido y por adelanto de herencia con el usufructo de ellos, en escritura figura lo que nos corresponde a c/u al momento de que ellos no esten mas, quedando 80% a una y 20% a la otra.

    Teniendo en cuenta que la que menos porcentaje recibe fue beneficiada hace 25 años con un adelanto en mts cuadrados de espacio aereo y cubierto para que pueda construir su vivienda, aqui la consulta:

    1-Como dividir segun estos porcentajes

    2-Quien tiene menor porcentaje a recibir de la casa de nuestros padres, al haber tomado por adelantado espacio para construir, se hace de una propiedad de mayor metros cuadrados que la que le queda a la otra que le corresponde el 80%.

    Muy amable en lo que me pueda asesorar.

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