Tengo una propiedad con otro… ¿cómo me manejo?

Una situación cada vez más común en la vida cotidiana se presenta cuando una propiedad tiene más de un dueño, lo que en nuestra ley se llama “condominio”.

Para evitar confusiones hay que aclarar que esto no tiene nada que ver con la figura jurídica que permite que haya más de una propiedad en el mismo terreno, como en el caso de los edificios, o cuando hay una casa adelante y otra atrás, ya que en estos casos existe un régimen jurídico especial conocido como “Propiedad Horizontal” -tema muy interesante y sobre el que escribiré en un próximo artículo pero que nada tiene que ver con éste-.

Hay condominio cuando dos o más personas tienen determinado porcentaje de una propiedad y a cada una de ellas se la llama “condómino” (a veces también se la llama “copropietario” y suele generar confusión con los consorcios, pero recordemos que son dos hipótesis jurídicas diferentes).

Ese porcentaje, que en Derecho se llama “parte indivisa” es una porción abstracta y no concreta, es decir, alguien puede tener el 30 % de una propiedad, pero no tiene medio living, el baño y un cuarto de la cocina. Son conceptos teóricos que no se traducen en metros cuadrados.

Esta situación de condominio es muy frecuente en varios casos: después de una sucesión (en que cada heredero y/o viudo tiene un porcentaje propio), cuando un matrimonio compra una propiedad y la ponen a nombre de los dos, después de un divorcio en el que se reparten una propiedad ganancial entre ambos, cuando dos concubinos compran juntos y, en general, cuando dos o más personas adquieren juntas una propiedad.

Muy frecuentemente surgen conflictos cuando los condóminos no se ponen de acuerdo respecto al destino de la propiedad (uno quiere vender y otros alquilar) o cuando alguno no está ubicable (hace mucho que se fue de la ciudad y nadie sabe nada de él) o cuando alguien hizo determinado gastos (impuestos, arreglos, etc.) y quiere reclamarle a los demás, etc.

Suele agravarse cuando uno de ellos ocupa la propiedad (y más aún si son familiares).

En éste contexto hay varias cuestiones jurídicas interesantes para aclarar.

En primer lugar, cada uno de los condóminos conserva plenamente su derecho de propiedad sobre su porcentaje indiviso, lo que significa que puede vender libremente su parte sin necesidad de avisar a los demás (y mucho menos de pedir permiso).

Cabe aclarar aquí que en la práctica es muy difícil encontrar alguien que compre sólo una parte de una propiedad (y si se encuentra va a ofrecer mucho menos que el valor proporcional de mercado), pero en muchas ocasiones es la única salida que existe a un conflicto.

Esta vigencia del derecho de propiedad también significa que a un condómino le pueden embargar y rematar sólo su parte (de hecho, cada tanto sale en el diario que se remata un x % indiviso de una propiedad).

En cambio, si quieren alquilar la propiedad los condóminos sí tienen preferencia respecto a un tercero, siempre que igualen el precio, por supuesto.

En éste caso puede darse la curiosidad de que uno de los condóminos sea simultáneamente inquilino. Entonces, qué pasa si no paga?

Se lo puede desalojar perfectamente, como a cualquier “hijo de vecino”, aún cuando sea dueño de un porcentaje de la propiedad.

¿Qué pasa si uno sólo pagó los impuestos de la propiedad o hizo algún arreglo necesario?

Le puede reclamar judicialmente la parte proporcional a los demás.

Otro tema muy interesante y muy habitual: ¿qué pasa cuando uno sólo de los condóminos usa la propiedad sin pagar nada?

Los demás pueden reclamarle el pago de un alquiler proporcional a la parte que tengan de la propiedad, aunque dicho reclamo no puede hacerse retroactivo, o sea, “para atrás”, sino de ahora en adelante.

Esto puede sonar un poco injusto pero la Justicia ha resuelto en ese sentido con la idea de no premiar al condómino negligente (que se deja estar y no reclama por mucho tiempo) y simultáneamente se evita castigar al condómino que en definitiva mantuvo la propiedad en condiciones, protegiéndolo de un reclamo que puede resultar excesivo (imaginen el caso de una persona que usó una propiedad durante cinco o diez años sin que nadie le diga nada y de repente le pidan los alquileres de todos los años juntos…sería claramente inequitativo).

Finalmente, el tema quizás más interesante de todos: el derecho que cada uno de los condóminos tiene de mandar la propiedad a remate en cualquier momento y sin necesidad de tener ningún motivo (“porque sí”).

Este mecanismo obedece a que nuestra ley intencionalmente desprotege la figura del condominio, ya que el redactor de nuestro Código Civil (Dalmacio Vélez Sársfield, un fenómeno que estudió leyes de todo el mundo y escribió a la luz de una vela más de cuatro mil artículos de los cuales 140 años después siguen vigentes más del 80 %) consideraba que una propiedad con más de un dueño era fuente de conflictos (un visionario…y eso que la ley que regula los consorcios se dictó casi ochenta años después).

Por esa razón el objetivo de la ley es que cada propiedad tenga un solo dueño y en el caso del condominio eso se logra permitiendo que cualquiera de los condóminos la lleve a remate para que aparezca un único comprador (que incluso puede ser uno de ellos mismos) a través de un juicio que se llama “Acción de división de condominio”.  

He visto varios casos en que los conflictos de condominio se prolongaban y agravaban porque los interesados no conocían las opciones que tenían (especialmente ésta última del remate), por lo que me pareció útil compartirlas con Uds.

Hasta la próxima…