Entramos en ésta segunda parte en el otro tema prometido.
La ley permite que el comprador “venda” el boleto a otra persona.
¿Cómo funciona el mecanismo?
Supongamos que A le compra a B una propiedad que vale 100 pesos y firma un boleto de compraventa en el que entrega 60 y se compromete a pagar los otros 40 al momento de la escritura.
En el interín, antes de la escritura, A se arrepiente o tiene una urgencia y le “vende” el boleto a C por 50 pesos.
En ese caso, C queda en la misma situación jurídica en la que estaba A, como si hubiera sido el comprador original, y queda obligado a pagarle los 40 pesos restantes a B.
El mecanismo beneficia a A -que recupera algo de la plata y se evita un juicio de B- y a C -que compra una propiedad por 10 pesos menos-, mientras que para B no cambia nada, ya que cobra la misma cantidad de dinero en el mismo tiempo.
Esta “venta” o transferencia del boleto de A a C se hace a través de una “cesión de boleto de compraventa”.
El mecanismo es perfectamente legal y si se hace correctamente no hay nada que discutir.
Sin embargo muchas veces se utiliza este mecanismo para estafar compradores a los que se les vende propiedades ajenas.
¿Cómo funciona la maniobra?
Un estafador le dice a una persona que le compró una propiedad a otra y que sólo tiene el boleto de compraventa, pero se arrepintió o tuvo una urgencia o tiene que irse del país y se ve obligado a “reventar” la propiedad.
Evidentemente la historia es falsa y el boleto no existe.
El delincuente en cuestión propone hacer una cesión de boleto por un precio sumamente atractivo y el incauto cae y pone la plata creyendo que compra algo cuando en realidad no compra nada.
Alguno de ustedes se preguntará una gran obviedad: ¿cómo creerle si no muestra el boleto original?
La respuesta es muy sencilla: la gente “quiere” creerle porque generalmente el precio es demasiado bueno.
Esta es la razón por la cual la mayoría de las personas que se dicen víctimas de una estafa se encuentran en esa situación mitad por ignorancia y mitad por codicia.
En éste tema se da una curiosidad que agrega confusión a todo esto: muchos de estos delincuentones de medio pelo proponen “cesiones de boleto” sobre propiedades abandonadas, con lo cual el “comprador” entra y vive varios años, lo cual lo termina de convencer que es realmente el dueño (¿cómo no serlo si nadie le reclamó nada nunca?).
Algunos de éstos tramposos hacen más sofisticada la maniobra presentando un supuesto boleto original con la supuesta firma del titular.
En realidad son boletos inventados con una firma inventada para darle credibilidad a la operación.
Una aclaración muy importante: descubrir ésta maniobra, que quizás a alguno de ustedes le pueda sonar medio engorrosa, es extremadamente fácil con una simple consulta (con lo cual no hay excusas)
El único caso en que yo personalmente aconsejaría comprar mediante una cesión de boleto es si el boleto original tiene la firma del vendedor certificada por un escribano o a través de alguna otra forma que permita verificar la autenticidad del boleto inicial (como por ejemplo si se presentó en algún expediente porque hubo un juicio de escrituración, etc.).
En cualquier otro caso le diría a cualquier persona que no haga la compraventa.
A riesgo de ser reiterativo quiero ser claro en un concepto: quien tiene sólo una cesión de boleto no tiene absolutamente nada.
Eso significa, ni más ni menos, que no es comprador de buena fe.
Es común escuchar la expresión “pero si yo compré de buena fe”, lo cual jurídicamente no es así.
Primero, porque el precio suele ser irreal, como dije, y segundo, la ley nunca va a proteger a quien no toma las medidas mínimas en un negocio.
En el caso de una compraventa de una propiedad, lo mínimo que se puede exigir es que el comprador verifique que quien le está vendiendo sea el dueño o alguien que pueda demostrar que le compró al dueño.
Si la ley protegiera a quien no toma esas precauciones y actúa con semejante negligencia, cualquiera podría vender cualquier propiedad a cualquiera y esto sería un caos.
Hasta la próxima…
Ramiro René Rech 
junio 28, 2010 a las 10:07 pm |
Muy clarito,en el caso que yo fuera estadora.Pero yo si compre de buena fe,mediante el Bco Hipotecario y el sindicato de Municipales.Tengo la tenencia…a mi nombre,pero no hay ni miras de poder conseguir la escritura.Yo quiero vender ,sin perjudicar a otra persona.Lo entrego con la ultima de las cutas pagas con todas las boletas del Bco y ,supongo me daran el final del credito(nunca termine un credito de estos). Hay algo como una cesion por medio de un juez? o escribano,donde nadie tenga nada que reclamar al comprador y lo puedan heredar y todas las contingencias que se le presenten?sin que yo tenga nada mas que ver???
julio 7, 2010 a las 5:41 am
Mónica te cuento un caso personal,un familiar mió compró hace muchos años una propiedad con financiacion de Pami.Aprobado el crédito y elegida la propiedad ,en el momento de escriturar estaban obviamente vendedor,comprador y la representante legal de Pami.Se hizo la escritura y lo que es obvio(a veces no tanto) también se la grabó con una hipoteca en primer grado a favor de Pami.Una vez que mi pariente terminó de pagar vuelta a reunirse en la escribanía como corresponde para levantar la hipoteca con lo que la escritura quedó sin restricción alguna.No entiendo como el Bco.Hipotecario y Municipales no se manejan como lo que te escribo,que me parece que sería lo mejor para ambas partes.Pagado todo,levantada la hipoteca te queda el paraíso para todo comprador llegar a la escritura inmaculada lo que legalmente se conoce como Título Perfecto.Lamenteblemente las contigencias a las que haces referencia surgen por falta de título perfecto además de otras molestias.Mucha suerte.
agosto 16, 2010 a las 1:38 am |
que tal te hago una pregunta que pasa con el que tiene el boleto de compra y venta no escrituro, el impuesto inmobiliario viene a su nombre. hace 30 años que ya paso. la propiedad lo mismo le corresponde por los 20años vivido en ese lugar.
octubre 12, 2010 a las 3:02 pm |
Estimado Ramiro, ojala puedas ayudarme con esto. Resulta ser que compré un terreno y la escritura tardó dos años en salir, porque había muchos herederos. Ahora resulta que una de las partes no quiere firmar porque dice que no esta de acuerdo con el precio (pero si firmó el boleto), porque el dolar subio y ahora eso esta desvalorizado. La abogada me aconseja que les haga una contraoferta, poniendo más plata, cosa que no tengo en este momento, pero no me parece justo, ya que no es mi culpa, pero tampoco quiero perder el 50% que ya pagué. Podría iniciar acciones legales, pero no todos son solventes , pero justamente la que no quiere firmar si lo es. No es mi intencion meterme en juicios ni nada por el estilo, solo quiero la escritura en las condiciones iniciales.
Gracias
diciembre 21, 2010 a las 5:36 pm |
Estimado Dr. René
Mi consulta trata de que justamente compre una propiedad de modo privado,y antes de poder escriturar la vendedora se murió,por ello me dijeron que para poder escriturar era necesario que pasaran 20años , ya han pasado.
Recientemente fui a una inmobiliaria y me dijeron que para estudiar el caso debo dejar las copias de los documentos y cuando tomen el caso ,los originales y el boleta de compra venta
¿es correcto dejar los originales y el boleto?
Saludos
febrero 16, 2011 a las 11:20 pm |
dr,Ramiro Rene Rech, lo felicito por su claridad explicativa referernte a la cesion de derecho y obligciones con respecto a la cesion del boleto de compraventa, seria interesante, que ud, como abogado amplia este tema, la ciudadania ,se lo agradeceria, ya que somos pocos los que asesoramos, para que la gente no sea estafada, MARTILLERO-CORREDOR PUBLICO UNIVERSITARIO COLEGIA DO S,M 1988, a sus ordenes, atte
abril 1, 2011 a las 4:58 am |
Hola, doctor, tengo una consulta para hacerle, espero que me la pueda responder y desde ya estoy muy agradecido por sus textos aqui citados.
resulta que en un barrio cerrado, estan haciendo unas casitas, ya hace 3 años que se construye en ese barrio.
bueno estuve viendo como se construyen las casitas etc.
hable con el titular de la firma, y pague un monto de x plata, como adelanto, para congelar precio.
bien, me dieron un recibo donde figura el monto x.
el otro dia hable con el titular y le comente que queria cancelar la deuda que falta, a lo cual el me respondio. que en ese caso iriamos al escribano para hacer el boleto de compra.
el tema es que yo quisiera saber como corroborar que el boleto es verdadero, digamos que es de buena fe, y mi terreno tambien.
ya que ellos no se hacen cargo de la escritura, solo del boleto de compra ante un escribano.
la casita solo tiene echos los cimientos. desde ya le agradesco su tiempo ah sido usted muy amable y disculpeme por ser tan ingenuo al respecto del tema de inmuebles.
saludos ATT. Carlos.
abril 1, 2011 a las 4:34 pm |
estimado Dr, le voy a ser reiterativo, o quizas ud, con tanto trabajo se olvido,ha publicado algun libro , sobre este y otro temas inherenetes a la propiedad inmueble, si es afirmativo, le solicito me informe y donde lo puedo adquirir, es bueno tener un ayuda de memoria, y pilar de conceptos legales, no lo tome como adulacion, en mi tiempo de carrera profesional, y en mis estudios universitarios, no tuve la amplitud de algunos temas, muy importantes, con respecto a el tema juridico ,atte
abril 29, 2011 a las 1:10 am |
Dr.: ¿Qué peligros o responsabilidades tiene el vendedor que entrega un boleto de compraventa y cesión de poder? Pregunto porque estoy por vender una propiedad y el comprador no quiere escriturar porque piensa vender pronto la propiedad que yo le entregue.
May 22, 2011 a las 11:12 pm |
compre un lote en una Inmobiliaria. Los martilleros firmaron el boleto de compra-venta como «vendedores». Se venció el plazo de escrituración. Pedimos un certificado de propiedad y figura a nombre de otra persona. Cuando reclamé me dijeron que eran en realidad apoderados. Al momento de la firma del boleto no tenían poder alguno del propietario. Finalizado el tiempo para la escrituración, di por finalizado el boleto. No tengo respuesta alguna. Que corresponde hacer?
junio 7, 2011 a las 12:26 pm |
HOLA!! CON MI NOVIO COMPRAMOS UN TERRENO, ÉSTE TENÍA UNA DEDUDA LA CUAL LA PARTE VENDEDORA SE COMPROMETIA A PAGARLA, RESULTA QUE SACARON UNA PRESCRIPCION, EL TUTOR DEL TERRENO ES ABOGADO. ESPERAMOS UN AÑO CASI Y MEDIO YA Y TODAVÍA NO FIRMAMOS LA ESCRITURA NOSOTROS QUEREMOS HACERLA PARA COMENZAR CON LOS PLANOS DE LA CASA. EL TUTOR, ABOGADO, DICE QUE HAY QUE ESPERAR A QUE EL ESCRIBANO NOS LLAME….HACE UN MES Y MEDIO ATRÁS DIJO QUE YA ESTABA TODO Y SOLO RESTABA FIRMAR Y AHORA NOS DICE ESTO… ME ENTRAN MUCHAS DUDAS EN LA CABEZA..LA PRIMERA ES SI SIENDO ÉSTE ABOGADO NOS ESTÁ ESTAFANDO O QUIERE HACER ALGUN CURRO.. NO SABEMOS COMO PROCEDER. QUÉ DEBEMOS HACER? QUEREMOS HACER LA CASA..
julio 23, 2011 a las 6:38 pm |
Hola Dr., me encuentro comprando un departamento por fideicomiso. El edificio esta por terminarse y llamaron a escriturar. El punto es que quiero escriturar a nombre de otra persona porque voy a vender el departamento y me dicen que solo pueden escriturar a mi nombre. Es asi? o puedo hacerlo a nombre de un comprador? Muchas gracias por su ayuda
agosto 30, 2011 a las 10:27 pm |
buenas tardes yo queria saber sobre el mecanismo porque me estan vendiendo un terreno en mar del plata en un buen precio pero solo es con un boleto compraventa y me gustaria saber si ahy alguna forma de no cer estafado y perder los pocos ahorros en algo sin futuro agradeceria mucho el asesoramiento de alguno muchas gracias..
octubre 25, 2011 a las 3:41 pm |
Buenas tardes, tengo con mi ex esposa una cesion de boleto de compra venta de la casa en la cual luego de mi separacion y mi divorcio continuo viviendo. dicho boleto fue mencionado al momento del divorcio pero no declarado en el convenio como patrimonio dado que no es una propiedad registral aun. Quiero comprarle la parte a mi ex esposa y esta me esquiva d evenderla, quiero sabe que puedo hacer para llegar a conciliar precio y condiciones, una carta documento sera viable? necesito construir y para eso quiero tener todo a mi nombre el boleto asi luego sigo con la escrituracion…me pueden ayudar. gracias
enero 28, 2012 a las 6:59 am |
Buenas tardes,casualmente yo compre una propiedad con cesion de boleto de compra venta,al dueño comprobado por el informe de dominio registral,con un abogado,y con la certificacion de firma del vendedor ante escribana,este boleto que poseo es legal?? todavia como usted lo ha comentado pertenezco a la clase que no escrituro por falta de dinero, debo agregar que este señor es soltero,sin hijos ni hermanos,ya que las dos hermanas que tenia fallecieron,lo que ignoro es si ellas tuvieron hijos,como es obvio,en ese momento no pense en preguntarle sobre el tema,ya que esas preguntas se las realizo la escribana que actuo,para la certificacion,de la firma,por eso ahora despues de leer y releer tengo la duda,esta cesion de boleto que tengo en mi poder tiene validez legal,podre escriturar sin inconvenientes???ya los impuestos provinciales y municipales vienen a mi nombre como titular ,entregue una copia en Arba y en la Municipalidad del boleto,la certificacion y el registro de dominio( se que eso no significa nada,) estoy al dia con los impuestos,no he realizado ningun cambio edilicio,creo que no olvido nada,ojala su respuesta sea favorable, y no reciba un reto,desde ya muchas gracias,
febrero 7, 2012 a las 2:19 pm |
Dr. le hago el siguiente planteo: que pasa cuando en el medio intervienen escribanos inescrupulosos que solo certifican firma sin informar al cesionario que no está comprando «nada»?? sobre todo cuando el precio pagado por el cesionario no tiene nada de irreal? porqque quien acude a un funcionario público como es un escribano, tiene derecho a ser informado con la verdad acerca del negocio jurídico que se pretende realizar. estos negociados con incautos «codiciosos» como Ud. los llama, no serían posibles si los escribanos actuaran como debe ser.
febrero 28, 2012 a las 3:05 am |
Dr.: Mi padre tiene a su nombre el boleto de compra de un terreno y es titular desde el 1996 en ese momento era casado., Hoy dia en ese terreno esta edificado con 1 casa y 3 dptos. mi mama desaparecio hace mas de 8 años mi padre le salio la sentencia de divorsio, se la busco se hicieron edictos pro nunca supimos nada de ella. la cuestion es que ahora mi padre esta muy enfermo y quiere hacer un boleto nuevo con otro titular! ej: mi mujer y despues pasarmelo a mi (OSEA HACER UNA TRIANGULACION) YO vivo con mi padre y soy responsable x el, pago los impuesto de la casa hace ya 10 años!!!! ahhh!! el boleto figura el nombre y apellido de mi padre nada mas, no figura ni estado civil, ni otro nombre. la cuestion es que queremos vender y mudarnos, pro no se hasta cuando mi padre viva, ahora encontre un abogado que me dice que haga una tranferencia de cesion de boleto a nombre de mi mujer x medio de un juez de paz, y que mequede tranqui que nadie me va a molestar con ese boleto. espero su respuesta y muchas graciass x este espacio es muy importante y beneficioso para gente que esta en esta situacion!!! le agradezco su tiempo.
marzo 25, 2012 a las 2:08 pm |
hola, mi pregunta es la siguiente: con mi pareja tenemos cerificado de convivencia, y hace unos dos años compramos un terreno, tenemos el boleto de compra venta. ahora nos estamos separando y el le vende la mitad del terreno a mi hermano, cómo tendriamos que hacer los papeles? para que cada uno tenga su escrituta correspondiente? desde ya muchas gracias
marzo 27, 2012 a las 2:41 pm |
hola buen dia mi pregunta es mi papa tiene un terreno donde estamos viviendo recien terminamos de pagar el terreno mejor dicho el boleto de compra y venta mi papa kiere pasar el terreno e mi hermano que vive con el la escritura kiere figure mi hermano y la inmolbiliaria me dijo ke no se puede pasar a uno porque somos 3 hermanos que tramites tengo que hacer para ke mi papa se lo `pase a mi hermano a claro que los otros 3 no viven con mi padre tiene casa propia
marzo 27, 2012 a las 4:09 pm |
buenas me sucedio algo similar, mi papa fallecio y teniamos un terreno con boleto/compra venta, una inmobiliaria de aca realizo una falsificacion de firma y vendio el terreno, adjudicando que mi papa habia pasado el poder para realizar la venta. cuestión el boleto se vendió nuevamente y nosotros no sabemos como continuar con el litigio
marzo 30, 2012 a las 4:47 pm |
hola mi consulta es porque compre un terreno en lago puelo hace 10 años con un amigo , x muchisimos problemas que tube desde accidente laboral despido sin causa y muchos problemas economicos y personales no escriture. hace tres años en 2009 la madre de mi hijo iso abandono de hogar dejandome con mi hijo de 12 años en ese momento tenia 9 años sin acerse nunca mas cargo de su hijo y sin verlo. mi problema es que quiero vender el terreno de lago puelo y llame al escribano de esquel el cual me dijo que no hay ningun problema con el terreno esta en perfectas condiciones lo unico es que en el boleto figuro casado y tiene que firmar la madre de mi hijo para escriturar o darme un asentimiento conyugal.le pedi x fabor si firmaba se nego a pesar de que nunca paso alimentos a su hijo.necesito venderlo para salir adelante con mi hijo volvi a llamar al escribano y explicarle que no queria firmar pero me explico que el dueño del loteo tubo gracias a dios despues de venderme a mi problemas con la dgi y tiene enbargadas sus cuentas y propiedades y por eso necesita que se hagan dos escrituras la mia y la de la persona ala que le vendo yo. en mi desesperacion de salir de esta cituacion y vender contacte al anterior dueño le explique y me pidio para ver que podia hacer para saltearse mi escritura y firmarle directamente al comprador mio que le envie copia del boleto de compra venta que yo tengo. mi pregunta es para que lo quiere si tiene todo en el escribano mi desconfiansa pasa x saber si puede perjudicarme x no escriturar sacarmelo o tomar posesion del terreno ya que el vive en lago puelo le agradeseria puedan ayudarme por fabor desde ya muchas gracias
May 28, 2012 a las 8:39 pm |
Hola Dr. Hemos realizado una cesion de derechos y acciones con fecha 25-11-1998, de un terreno en el cual la cesionaria se comprometia hacerse cargo de todas las deudas del mismo (Municipal y Rentas) al cabo de unos años surgio un juicio por falta de pago y nos hicimos cargo de la misma. Ahora esta persona no hizo la escritura despues de 14 años lo que nos preocupa es que si tiene vigencia legal esta cesión de derechos ya que los impuestos siguen llegando a nuestro domicilio y los pagamos nosotros. Que nos sugiere Ud., para poder dejar sin efecto el mismo, que accion legal tendriamos que hacer por su intermedio. Gracias y Saludos
May 30, 2012 a las 6:00 pm |
Buenas Tardes,
Mi inquietud es la siguiente: Mis padres compraron un dpto en 2010, que aun no se escrituro. Hoy esta la posibilidad de venderlo, pero mi padre fallecio. El boleto original esta solo a nombre de mi madre con firma certificada. En la cesion de boleto a realizarse, basta con la firma de mi madre o tambien es necesario el consentimiento conyugal?, de ser asi entraria en sucesion y no se realizaria la operacion. Desde ya gracias por su respuesta
junio 12, 2012 a las 1:40 pm |
Buenas tardes.
Dr. mi inquietud es la siguiente. Hace diez años vendí un lote que estaría dentro de un terreno que luego de realizar la mensura sería un barrio privado. El comprador firmó un boleto de compraventa con la condición que cuando estuviera la mensura del loteo privado el sería dueño de un lote de xxx m2. Por el precio de este lote se fijo supongamos la suma de U$S 100, por los cuales pagó el 50%. Hoy la mensura se ha realizado y también muchas obras de infraestructura. Le comunique al comprador que está listo para escritura el lote vendido previo pago del 50% restante, o sea U$S 50, mas la actualización del precio. Tenga en cuenta que el lote fue vendido hace 10 años y él, dentro de la amistad que nos debemos estaba de acuerdo en que quería el lote se demorara el tiempo que fuera.
Hoy no quiere reconocerme ningún aumento de valor por el 50 % restante. Yo me pregunto: Está en su derecho? o está haciendo abuso de la situación?, Le ruego me evacue la duda a la brevedad.
Muchas gracias.
junio 16, 2012 a las 6:44 pm |
estimado señor he dejado una seña por la compra de un lote con un boleto de compra venta fui a la escribana para certificar firma pero entro la duda porque tengo el nombre de la persona titular pero no lo ubico los servicios estan a su nombre con una deuda importante el vendedor actual quiere el total del dinero en el momento que la escribana termina su trabajo ¿tengo que pagar el total o parte’? espero su respuesta muchas gracias.
junio 19, 2012 a las 11:51 pm |
Buenas tardes Dr., yo compre hace unos años una casa en Merlo, Buenos Aires, lo hicimos por medio de escribano, entregue una parte y el resto en cuotas en la cual se lo depositaba en una cuenta ya que se mudaron a Catamarca. La casa no tiene deuda ya que averigue y pedi un libre deuda de todo. El punto es que no me mandan la escritura original y no puedo escriturar porque uno de los dueños murio y no hacen la sucesion. ¿Que puedo hacer?, ¿hay algun problema en que alguien el dia de mañana me reclame algo?, ¿la escritura original la pueden usar para algun delito?, ¿eso me podria afectar?. Gracias.
julio 8, 2012 a las 6:18 pm |
Buenastengo una amiga que hizo una cesion de boleto de compraventa, la verdad por lo que lei no esta muy bien redactado, pero la pregunta es, que ella era inquilina y ahora, y la cesion lo hizo con la dueña de la propiead, pero ahora aparecio un hombre diciendo que el dueño de esa propiedad es el y que por lo tanto ese bolerto no existe que hago? alguien me puede ayudar
julio 8, 2012 a las 8:47 pm |
compre un terreno menos de lamitad con mididas compre ante el notario y ahora falta la subdivision el dueño no me quiere dar subdivision que puedo hacer al respecto gracias por su respuestas
julio 12, 2012 a las 2:29 am |
Buenas….mi historia es asi……Mi abuelo padre de mi padre,ya dejo a nombre de mi padre sus bienes….ahora mi padre me cedio una parte de un lote y yo con mi abuelo hicimos un papel de compra y venta por ese lote yo quede en darle la mitad y la otra en cuotas….mi novio es el q esta poniendo la plata y yo quisiera ponerlo a su nombre….puedo hacerlo???q tendriaq hacer???
septiembre 6, 2012 a las 10:20 pm |
Hola buenas tardes necesito una respuesta urgente, mi padre tiene un terreno hace 25 años mas o menos el cual alambro por completo y tiene mejoras una casita,y 3 gaolpones chicos, y varias cosas mas.
Lo que yo quiero hacer es una casa en ese terreno pero no tiene papeles del mismo mi padre me cede una parcela de 40mts aproximado de frente por 90mts aproximadamente de largo. Queria saber si estoy cometiendo una falta en construir mi casa para mi flia y despues tramitar los papeles
septiembre 16, 2012 a las 3:47 am |
Hola Ramiro ,puede un terreno tener dos boletos compraventa?? y como certifico que la escritura de quien me vende es legal? gracias.
octubre 2, 2012 a las 4:49 am |
Hola tengo una consulta, mi suegro se separo tuvo que vender su anterior casa que habitaba con su pareja, darle su mitad ya que ella era propietaria y constaba en la escritura.
con el dinero restante de la venta se compro un galpon con terreno en la costa, pero el tema viene aqui, la hermana de mi esposo lo puso a su nombre al boleto compra venta, sin consultarle al hermano ni documentar legalmente es decir avisarle de lo que iba a hacer y ahora dice que el hno no va heredar nada porque es de ella.
Hay algun proceder legal para resguardar la parte que le corresponde al hermano, ya que esta mujer lo hizo todo por detras, gracias muy bueno el espacio.
octubre 18, 2012 a las 1:23 am |
hola.. se puede vender una casa un padre a una hija ??con boleto compra- venta?’
octubre 26, 2012 a las 12:27 am |
Dr.Le consulto en una escritura de compra de un departamento de un edificio en construcción ,me pasan en los gastos de escribania ??y cesión ,esto es por que le estoy comprando a un inversor en fideicomiso?si es así cuales son los impuestos a tributar??.Gracias
noviembre 13, 2012 a las 2:30 am |
Hola, tengo un caso muy interesante y que suele darse en la practica. El propietario de un terreno «vendio por boleto» hace mas de 30 años que nunca se escriturò. Hace pocos dias, aparece una señora en casa del propietario – titular dominio original – diciendole que la compradora de hace 30 años le cedio el boleto y que ella estaba intersada en hacer la escritura. El propietario, muy confiado en la palabra, firmo la escritura ante escribano publico como si lo estuviera vendiendo «de primera mano», se entiende?, sin averiguar si realmente existìa esa cesion a la que habia referido. Que accion tiene la compradora por boleto para recuperar ese terreno?, si es que puede. Puede exigir con ese boleto mejor derecho que quien pese a haber hecho una avivada, tiene la escritura a su nombre?
julio 26, 2013 a las 2:49 am
hola carlos que te respondio es dr. me interesaese temagracias saludos
noviembre 29, 2012 a las 3:11 am |
Buenas tardes Dr. Yo le quería consultar por un departamento que estamos por comprar.
En la inmobiliaria me ofrecen hacer la operación con un boleto de compraventa redactado por ellos en la misma inmobiliaria no en una escribanía. De su muy claro artículo entiendo que yo debería hacer la operación frente a un escribano con una cesión del boleto de compraventa original y verificar que la firma del vendedor esté certificado por escribano. Le pido por favor me indique si entendí correctamente y que otro cuidado debería tener.
Desde ya muchas gracias por asesoramiento.
diciembre 1, 2012 a las 4:24 pm |
Hola Dr. quiero consultar lo siguiente: tengo un crédito hipotecario otorgado, conseguimos una propiedad dentro del valor que nos dan. La escritura está en el registro de la propiedad hace algunos meses. Los vendedores nos ofrecieron firmar el boleto y darnos la posesión de la casa hasta tanto llegue la escritura. Qué recaudos debemos tomar para no cometer errores y salir perjudicado? GRACIAS!!!
diciembre 4, 2012 a las 5:16 pm |
hola. compre un terreno hace 14 años y aun no pude escriturar por razones economicas. la pregunta es si se puede hacer a nombre de dos personas cuando en el boleto solo figuro yo. la otra consulta es cuanto mas o menos tendria que pagar por la escritura. y la otra es que en el boleto la matricula catastral es incorrecta, no hay ningun registro en rentas con ese nro de matricula; como soluciono? Muchas gracias. Clara
diciembre 6, 2012 a las 12:56 am |
Hola Dr. tengo el siguiente caso que me genera confusiones. La señora 0 firma boleto de compraventa con C (comprador) entrega parte del dinero y 10 años después C cede 1/10 del boleto de compraventa a P. por escritura publica en la que también consta que O le vende a C y P ese terreno.Aqui se menciona que los compradores se compromenten a subdividir el terreno de x manera (hay una especie de boceto rudimentario firmado por el escribano). El problema es que el señor P quiso subdividir y escriturar y en ese momento se entera que el inmueble es rural y no puede subdividirse. Tengo elemento para considerar que que el cedente del boleto actuo de mala fe porque requeria del dinero para cancelar una deuda con el escribano mencionado. Mas alla de poder solicitar la subdivision en valor y no en especie porque es imposible, sera viable una denuncia por fraude y consiguiente reclamo de daños y perjuicios. Espero haber sido clara y le agradecere su opinion.
diciembre 18, 2012 a las 8:48 pm |
buenas tardes mi nonbre es marcelo vivo en la casa que vivian mis padres hace 5 años en principio yo le di un terreno en parte de pago y algunas cuotas luego me kede sin trabajo todo bien hoy por hoy kiero pagarles lo que me falta y keremos hacer un papel que especifique como fue el acuerdo y que me kede algun papel a mi como que soy yo el dueño queme aconseja que haga o en estos casos que es lo que se hace le agradeceria su opinion desde ya muchaS GRACIAS
diciembre 19, 2012 a las 1:50 pm |
Hola, buenos dias
Mi caso es el siguiente, hablo por mi pareja que es el interesado:
Tengo un boleto de compra-venta original a nombre de mi padre con una compañia general de tierras del partido de Mar chiquita ( la compañia ya no existe pero los firmantes si, y tienen, segun me han dicho, la autoridad para firmar luego la escritura, solo a traves de n escribano en particular). Mi padre me ha dicho que me haga cargo de todo y el terreno me lo regala. Ahora bien, tengo 3 hermanos mas que estan de acuerdo en que me lo quede yo y a s vez he averiguado y el escribano donde debo escriturar me dice q tengo primero q escriturar a nombre de mi padre y luego a nombre mio, pagando obviamente ambas escrituraciones. He investigado algo y me informaron que puedo hacer una cesion gratuita del boleto de mi padre a mi con la aprobacion de mis hermanos. Mi pregunta es si esto realmente se puede ya que como anteriormente dije, el escribano me dijo q debia escriturar dos veces. ( siendo costosisimas cada escritura, no se porque razon siquiera) COn la cesion se supone q solo escrituraria a mi nombre directamente.
agradezco su respuesta.
saludos
diciembre 30, 2012 a las 4:32 pm |
Hola, Ramiro, espero puedas aclarar este problema
vendi un local al contado Lo cobre. Se hizo un boleto sin certificacion de firmas. La compradora inicio el tramite de escritura y abandono (no escrituró) los impuestos vienen a mi nombre Municipal y Arba Tengo deuda.
Ahora la compradora dice tener un comprador que quiere que yo firme la escritura.
Como se hace en este caso La escritura a favor del nuevo dueño seria con los datos de quien ?. de la compradora o mios ( titular de escritura)?
otra pregunta que papel se debe realizar para que no quede el hueco por si un dia alguien puede demandarme como si hubiera vendido la propiedad dos veces.
que papel comprometeria a la compradora anterior a rehusar de sus derechos y cederlos al nuevo comprador.?
como asegurarme que el nuevo comprador si va a escriturar.
. que papel se debe efectuar .
ya que arba para no pagar impuestos pide boleto certificado las firmas .
( segun me dijeron en el caso para el nuevo comprador no iria boleto)
Espero respuesta.
muchas gracias
Feliz año!
enero 11, 2013 a las 3:40 pm |
Buenas tardes. Quisiera consultarte, y estoy por vender mediante cesion de derecho, no soy estafadora y quiero la mejor transparencia para ambas partes. El tema es que me abonan el 30% a la firma del boleto y el resto cuando se escriture. Mi duda es, y si la escritura no se entrega dentro de lo que promete el escribano, yo en que postura quedo para poder cobrar el resto. Porque entiendo que sedí mi boleto. Muchas gracias.
enero 24, 2013 a las 8:51 pm |
hola me llamo nancy y tengo un tremendo problema con un terreno que cuando era chica me regalo mi papa a mi y mi hermana , mi ex marido y yo le compramos en el año 1986 la parte a mi hermana y escrituramos a nombre nuestro , cuya escritura nunca retiramos ,el problema es que la persona que usurpo siempre el terreno quiso comprarlo en el año 2002 y vio a un abogado y ese señor le dijo que como yo nunca habia retirado dicha escritura igual podia vender mi papa y entonces lo vende mi papa al terreno , luego esta gente quiere que los impuestos lleguen a su nombre y es ahi donde le informan que no podia hacerlo porque estaba mal vendido .despues de mucho tiempo yo voy hasta la escribania y el escribano me dice tambien que esta mal vendido porque no esta mi firma y la de mi ex y que somos los unicos dueños , yo quiero saber si es asi y si puedo vender ya que mi ex se puso abogado y me pide su parte y tambien quiero saber que parte le corresponde porque el escribano me dijo que a el le corresponderia el 25 por ciento . ,
enero 31, 2013 a las 1:54 am |
Estimado Dr.
Me podría confirmar si es viable la compra de un terreno al hijo del dueño, el dueño falleció, el hijo no termino la sucesión, esto quiere decir que la misma esta abierta pero no concluida.
El terreno nunca fue escriturado por lo tanto el hijo del dueño solo posee un boleto de compraventa.
Aguardo su respuesta.
Gracias.
Slds.
febrero 17, 2013 a las 11:22 am |
Ramiro:Hola me presento soy carlos nievas , te paso a contar yo hice un contrato leasing privado con el historico dueño del local al que te hago mencion , lo hicimos en forma particular si bien nos asesoramos por alguien que tiene inmobiliaria conocido de ambos ,hicimos el contrato de alquiler por 5 años y luego de pasado 3/4 partes del mismo yo tendria la opcion a compra por un precio x en 60 cuotas iguales y consecutivas y en ese momento seria el nuevo dueño del local yo, bueno hasta ahy todo mas o menos normal , mi familia le alquilo el local a este hombre por mas de 30 años y hay cientos de testigos de toda la vida de hecho yo me crie en ese local y ya hacia 10 años lo alquilaba yo al local hasta que el hijo de este señor fallece en un accidente , quedando solo este hombre llamado raul sin mas hijos ni esposa todos fallecidos este hombre tiene al momento de firmarse el contrato 91 años , lo cual me manifiesta que hace (el contrato leasing inmobiliario con mi persona )por el cariño que le tenia a mi mama ya fallecida , a mi papa y a mi tambien y no le quedaba ningun familiar directo mas que unos sobrinos de parte de la mujer de el , a los cuales manifesto no verlos hacia mas de 30 años y les dejaba otras propiedades como casas y locales pero queria que este local quedara en mi familia (siempre decia que eramos sus mejores inquilinos (los nievas) pero este hombre fallecio a los pocos meses de firmado el contrato y los sobrinos me reclaman que deje el local que lo quieren vender ! y no se que hacer estoy desesperado meti mucha plata en refaccionarlo el local (casi la mitad del valor del mismo ) . la pregunta es tiene alguna velidez mi contrato firmado por ambas partes ? se puede pedir un perito caligrafo ? para corroborar el contrato firmado por el ? y seguirle pagando los canones que acordamos previemente con el señor Raul ? gracias estoy a la espera de una pronta repuesta . carlos nievas
febrero 20, 2013 a las 2:06 am |
Hola:
Quisiera saber acerca de mi situación con respecto a la venta de un terreno. Resulta que la parte compradora a cumplido con el pago del mismo, pero no quiere escriturar porque afirma que no tiene dinero en este momento, lo cual significa que tampoco abonara los honorarios que corresponden a la escribana (esto se había pactado en el boleto de compra venta, el se haría cargo de los gastos). Mi pregunta es que se hace en estos casos, o que problemas podría tener si no se resuelve.
Espero su respuesta, desde ya muchas gracias.
febrero 23, 2013 a las 6:06 pm |
Buenas tardes, el motivo de mi consulta es que estoy en proceso de venta de un inmueble, ya se firmo el boleto de compra venta y el comprador, un hombre en proceso de divorcio, me entrego el 50 por ciento del valor. El problema es que 10 días después de esto el hombre murió. Ahora no se que hacer, ya que esta persona me iba a abonar con el dinero que recibiría por vender su antigua casa que entrara en sucesión. Tiene hijos, todos mayores de edad. Agradecería mucho su orientación ya que estoy muy confundida sobre mi situación y sobre lo que puedo hacer o no, muchas gracias.
marzo 4, 2013 a las 1:30 am |
es necesario realizar la transferencia de titularidad del boleto cedido antes de escriturar la propiedad?
marzo 16, 2013 a las 9:48 pm |
Hola buen dia , les hago una consulta….mi papa tenia un boleto compravente de un inmueble que dio en cesion de derecho a otra persona. La persona perdio el boleto compraventa original , ahora bien : el terrero cuando lo compro mi papa era casado , hoy es viudo …….yo tambien tengo parte de ese terrero ? como reclamo si no tengo el boleto compraventa , solo la cesion de derecho que hizo mi papa …..gracias
marzo 19, 2013 a las 10:40 pm |
hola, mi papa fallecio y tiene un boleto de compraventa en el cual se compromete a escriturar al tener la ultima cuota paga, el boleto esta firmado por un escribano; puedo escriturar a mi nombre?
marzo 25, 2013 a las 10:16 pm |
mi caso es el siguiente. un señor,vecino mio, compro una camioneta a otra persona a traves de un boleto de compra venta. esta persona a su vez la adquirio de otra, tambien por boleto de compra venta, y esta ultima, en su momento adquirio la camioneta tambien por boleto de compraventa de su titular. es decir habia un titular que vendio a una persona por boleto, esta ultima al tiempo vende a otra por boleto de compra venta y esta, a su vez, se la vende a este vecino mio, por boleto tambien. el tema es que este señor no puede inscribir la camioneta porque le falta el 08 y ademas se entero que la camioneta forma parte de una sucesion porque aquel titular unico fallecio y quedo la conyuge y sus tres hijas ¿mi vecino puede hacer algo?¿se puede presentar en la sucesion?¿tengo entendido que el juez ya dicato el sobreseimiento declarando el condominio, entre las cuatro hijas, de los bienes del causante y le otorgo a la conyuge el usufructo vitalicio?, que puede hacer mi vecino. gracias si me pude ayudar.
May 1, 2013 a las 8:35 am |
Urgente, necesito su ayuda, me quieren sacar mi casa, resulta que compre un terreno mediante cesión de boleto compraventa certificados por escribano la firma con la escritura y un poder para escritura sólo la compradora a su nombre, quise escritura y estaba inhibida al parecer están todos de acuerdo, se levanta la inhibido pero la titular quiere que se haga doble escritura el abogado no quiere levantar el embargo que yo puse al terreno y ahora con el juicio de escritura, la titular ahora dice que le cometieron fraude que quiso donar a la municipal y la engañaron para firmar un boletocompraventa recibiendo 5000 pesos sin escriturar la compradora con el poder que le dio, o incumplir contrato,
El abogado es de la compradora que lleva mi juicio me pueden dejar sin efecto la venta el juzgado ,si entre ellos están arreglados y dicen que hay fraude etc, gracias espero su contestación edgardoei@yahoo.com.ar
May 27, 2013 a las 9:56 pm |
Hola Disculpame Te Hago Una Consulta? A Mi Me Estan Ofreciendo Venderme Un Terreno Con Una Construccion De 2 Hambientes En La Provincia De Buenos Aires, Y El Señor Me Dijo Que Hay Que Hacer Una Secion De Derechos…. En Ese Caso La Propiedad Seria Mia?? Y Como Es El Tema Para Poder Tener La Escritura Del Inmueble Y Del Terreno?
julio 11, 2013 a las 12:13 pm |
Realice una compra y el boleto de compraventa se hiso ante escribano pero esta a nombre de mi hermana que se puede hacer para que yo con ese boleto pueda esciturar a mi nombre .
julio 13, 2013 a las 7:03 pm |
Hola Ramiro ! La pregunta es la,sgte : Mi hermana le compra un lote a una persona que no tiene cadenas de boleto pero que ha vivido por más de 30 años, hacen un boleto. Después yo le compró ese lote. Y por ley de pierri me dan un acta de constatación dominial. Después de dos años mi hermana me hace una denuncia penal por defraudación dice que falsifique el boleto para advertirme a la ley de pierri. Pregunta : es viable una denuncia por defraudación no siendo el titular registral? Es el boleto de compraventa que no fue emitido por el titular registral un bien inmaterial suceptible de valor? Gracias Ramiro espero tu respuesta
agosto 22, 2013 a las 2:37 pm |
Consulta, estamos por firmar una cesión de derechos de un boleto de remate de una propiedad, ¿esto nos da cierta titularidad para comenzar a tramitar ante los entes correspondientes un proyecto de reforma sobre el bien?, ¿o es necesario además firmar un poder que lo permita?
Que precauciones tendríamos que tener respecto a este boleto de remate? igual que lo planteado para el la cesión de derechos de la compraventa? verificar que exista tal documento respaldado por escribanos registrados….
Gracias por lo que me pueda aportar!
Saludos,
VV
noviembre 7, 2013 a las 12:37 am |
hola quería consultarle como podía hacer para escritural una casa cedida, de la que ya hicimos la subdivicion y los planos correspondientes??
noviembre 18, 2013 a las 3:29 pm |
hola DOC, ojalá pueda responder mi consulta, antes que nada agradecerle por toda la info q nos pasa, es genial!
el tema es el siguiente, tengo un boleto compra venta por un terreno, que mis padres pagaron todas la cuotas, la empresa a donde la compraron ya no existe, el titular murió y nos contactamos con la hija, ya esta hecha la sucesion etc. y nos va a dar el poder para escriturar, ya lo hablamos y pagamos por el, ella vio todos los papeles necesarios para poder darnos el OK, El tema que el a la hora de hacer la escritura queremos que esté a mi nombre, en comun acuerdo con mis padres y hermanos, pero el poder que nos va a dar es a nombre del titular del boleto, que sería mi mamá. es posible que esa escritura la haga directamente a mi nombre? necesito por ejemplo el consentimiento de mis hermanos?
mil gracias!!!
enero 28, 2014 a las 3:32 am |
hola doctor yo poseo o mejor dicho ocupo un lote al cual adquiri en forna particular, con un boleto de compra venta, pero el cesonario tenia los boletos originales desde que fue adquirido a una inmobiliaria y una libreta de pagos a la inmobiliaria, pero nunca escrituraron. resulta que cuando fui con los papeles que tenia a la municipalidad, me dijeron que me tenia que firmar la inmobiliaria porque ellos poseian la escritura del lote. no pude hallar esa inmobiliaria nunca porque parece que no existia, lo deje asi, resulta que ahora se hizo presente un representante legal de la inmobiliaria para reclamar el lote porque dice que le pertenece que puedo hacer, si yo tengo la cadena de venta (las primeras 2 hechas en la misma inmobiliaria) y la libreta de pagos a favor de la inmobiliaria, espero su respuesta y muchas gracias
marzo 2, 2014 a las 3:49 pm |
Cuanto cuesta hacer una operacion de cesiòn de derechos de un terreno?
marzo 13, 2014 a las 5:46 pm |
Buenas tardes. Quisiera alguien pueda orientarme a este respecto:Tengo una posibilidad de comprar un terreno en San Luis pero a través de una cesión de derechos. Se trata de una porción de una parcela de 1 hectarea y media que compró una familia (a su vez tb tienen una cesion de derechos sobre esa hectarea, ellos como documentación tienen una adjudicacion de derechos una declaratoria de herederos y un boleto de compra venta). Me dice que su tramite de posesion por la hectarea terminan en dos años aprox y ahi podriamos escriturar. Esto sería muy riesgoso?
Muchas gracias!
marzo 14, 2014 a las 4:38 pm |
Estimado para escriturar es necesario tener todas las sesiones de boletos hasta llegar a mi que posee el boleto original y soy el último comprador de la última sesión ? Gracias
marzo 27, 2014 a las 5:10 pm |
Hola.. una consulta si me venden un terreno sólo con boleto compraventa. Que hago ? Se puede escriturar en algun momento ? O me puede echar alguien de ahi en algun momento ?
abril 22, 2014 a las 5:33 pm |
Hola como le va…quería hacerle una consulta acerca de un terreno que estoy x comprar ya hice la seña y ahora tengo que firmar el boleto compraventa y el terreno vale $200000 y el se hace cargo de la escritura pero en el boleto quiere poner menor valor del terreno para poder pagar menos la escritura…se puede hacer eso…?????el tema que yo tengo que presentarlo en el crédito al boleto me lo agarran con ese monto…???eso su resp gracias
May 14, 2014 a las 6:34 pm |
Hola doctor se puede comprar un ph en villa adelina estas personas me quieren vender con cesion de derecho dicen tener viviendo como 14 a-nos y que la propiedad no tiene herederos y que se puede aser el usucapion esto es ante escribano hay algun riesgo se podria escriturar luego grasias
May 27, 2014 a las 1:35 pm |
Buenos días, tengo la siguiente consulta hace como 14 años compramos con la hermana de mi esposo un terreno nosotros lo edificamos, ya habíamos realizado un boleto y escritura pero era de tenencia de 50% cada uno ,ahora dado a que mi esposo le cedió el 50% de la propiedad familiar y ella ya la vendio nosotros necesitamos hacer una cesión de derechos o donación o boleto por el 50% de la propiedad que habitamos y acordamos que nos cederia, por una cuestion de dinero tendríamos que saber si es totalmente necesario hacer la escritura o se podrá sellar y luego escriturar cual la solucíón mno has conveniente. Si hiciera solo la cesión y lo firmara y sellará ante escribano tiene válidez?
junio 2, 2014 a las 2:29 pm |
Una pregunta: compré con boleto de compraventa una casa en el mes de abril. La escritura se hará en diciembre próximo. La vendedora tiene otras propiedas en las que no paga impuestos. De Aysa debo VINCULARME o DESVINCULARME ???
julio 15, 2014 a las 4:49 pm |
Hola doctor. Tengo algunas dudas con respecto a una venta de una casa, dicha casa pertenecía a mi padre. Con mis hermanas iniciamos la sucesión y al salir la declaratoria se puso en venta la casa en una inmobiliaria, quien confeccionó una cesión de derechos y obligaciones ya que no teníamos escritura y solamente una cesión de compra-venta. Una parte de la venta cobramos y otra en cuotas, pero, todavía no terminamos de cobrar el total de las cuotas y la casa ya se vendió dos veces sin mi consentimiento.La persona que nos compró la casa aún sigue pagando las cuotas a pesar que ella vendió ¿acaso nos tendrían que haber liquidado todas las cuotas al hacer esto ? A demás las cuotas están estipuladas en dolares y sin embargo nos pagan en pesos. Saludos atentamente !
agosto 5, 2014 a las 3:19 pm |
Una consulta, te agradesco la respuesta por adelantado….
Que pasa si tengo el voleto de compra venta pero el dueño fallecio y no hay herederos ni familiares…. como puedo hacer la escritura? hay alguna forma?