Las garantías en los alquileres (Segunda parte: algunos errores comunes a la hora de pedir y rechazar una garantía)

Hola a todos de nuevo…

Sigo con el tema “garantías” y lo prometido es deuda: voy a contarles acá los errores que creo que suelen cometerse con las garantías, tanto al pedirlas como al rechazarlas, todos “basados en hechos reales”:

1.- Pedir un Veraz del inquilino y/o garante: no tiene sentido porque el Veraz no sólo es muy falible, sino que su información, aún si es cierta, no sirve para evaluar su solvencia (muchas veces refleja deudas prescriptas, pagadas extrajudicialmente o correspondiente a otra persona –esposo, adicional, etc.- y, contrariamente, no refleja la mayoría de las deudas judiciales)

2.- Pedir certificación de ingresos del garante: En un país donde la mitad de los empleados está en negro y casi ningún profesional o comerciante declara lo que gana, las certificaciones están siempre dibujadas, por lo que son absolutamente inútiles

3.- Rechazar un terreno: Lo importante es el valor de la propiedad (un “baldío” puede ser más valioso que un departamento, dependiendo de la ubicación, superficie, etc.)

4.- Rechazar una propiedad a nombre de una sociedad comercial: Una vez más, lo importante es el valor, además de que no tiene ninguna relevancia un eventual cambio de socios (el temor suele radicar en una posible “venta de acciones”), ya que la sociedad es una persona jurídica diferente de los socios, y como tal, sigue siendo dueña de la propiedad

5.- Rechazar un garante inhibido: Recordamos que alguien “inhibido” es alguien que no puede vender sus bienes por una orden judicial dictada a pedido de un acreedor.

Muchas veces se rechaza “de cuajo” un garante porque está inhibido, cuando hay dos motivos para no hacerlo: por un lado, la mayoría de las inhibiciones son por montos relativamente menores, y por otro, ante un eventual juicio de cobro de alquileres, el dueño va a embargar la propiedad y el embargo está siempre antes que la inhibición, aunque esta sea anterior.

Eso significa que la propiedad no pierde valor como garantía, e incluso podría decirse que es un beneficio adicional para el dueño, ya que el garante no podrá insolventarse mientras se mantenga la inhibición.

Una aclaración final de éste punto: si el garante tiene varias inhibiciones de varios acreedores, obviamente resulta prudente rechazarla, aunque no es el más frecuente de los casos.

6.- Rechazar un garante con propiedad embargada: Aunque pueda sorprender a primera vista, un embargo no siempre es un obstáculo si es por un monto menor.

He visto rechazar propiedades embargadas por ARBA por $ 5.000 ó $ 10.000, cuando el valor de mercado era de más de $ 200.000 y el alquiler de $ 1.000, lo cual no tiene sentido.

Es cierto que, como dije antes, el embargante anterior tendrá prioridad, pero si el monto es menor en función de la propiedad, la función de garantía se cumple perfectamente

7.- Rechazar una propiedad con usufructo: Como supongo que en este punto sorprendo a más de uno, merece un mayor análisis.

Recordemos brevemente que el usufructo (del que hablaré en otro artículo) es la figura jurídica que le permite a una persona que no es la dueña de la propiedad usarla prácticamente como si fuera la dueña, generalmente en forma gratuita y de por vida.

Como ese derecho debe respetarse incluso en caso de remate judicial, la razón por la que se rechaza una propiedad con usufructo es que pierde su valor frente a una eventual subasta (ya que el comprador no puede hacer nada hasta que el “usufructuario” se muera).

En este contexto, parece razonable rechazar una propiedad en esas condiciones, a pesar de lo cual creo que a veces se debe indagar un poco más.

Por un lado, hay que recordar que desde que se empieza el juicio por cobro de alquileres hasta que se remata efectivamente la propiedad pasan varios años, por lo que es clave evaluar la edad del usufructuario.

Si tiene cincuenta años, obviamente hay que rechazarla, ya que podemos suponer que quizás tenga treinta años más de vida, con lo cual la propiedad tendrá un valor de remate casi nulo.

En cambio, si tiene ochenta y cinco años al momento del contrato, habrá que sumar el tiempo que el inquilino pague (muy difícilmente un inquilino deje de pagar de inmediato) más el tiempo hasta el remate.

Ello significa que desde la fecha del contrato hasta la del remate, pueden pasar siete u ocho años, con lo que la cosa cambia bastante: o el usufructuario falleció, en cuyo caso la propiedad mantiene el valor, o tiene muy avanzada edad, en cuyo caso el valor de remate de la propiedad no se altera demasiado.

(hago un alto acá para decirles que mi esposa acaba de leer el último párrafo y me dice que soy un desalmado; no lo había pensado pero estaba concentrado en explicar el tema, así que espero que sepan entender)

Una razón adicional y poco advertida: una propiedad con usufructo muy difícilmente se venda (ya que hace falta el consentimiento del usufructuario, que no tiene nada que ganar y todo que perder), lo que reduce notoriamente la posibilidad de que el garante se insolvente.

Termino el punto haciendo una aclaración: evidentemente, una propiedad con usufructo no es la mejor garantía, pero mi planteo apunta a que no debe descartase de entrada

No puedo dejar de terminar el artículo expresando mi convicción de que todo este lío sólo se arregla con un sistema que permita el inmediato desalojo y restitución de la propiedad, sea judicial o incluso extrajudicial, como en muchos países, en los que la exigencia de garantía no existe.

Si a alguien le parece duro lo que acabo de decir, debemos recordar que las principales víctimas del sistema son los inquilinos (que se vuelven locos para alquilar y deben pagar de más), más que los dueños.

Sólo se protege al inquilino protegiendo al dueño, de la misma manera que sólo se protege al deudor protegiendo al acreedor (que si no está seguro de cobrar no presta).

Indudablemente el tema es muy extenso y da para mucho, pero espero haber aclarado algunos puntos y haber contribuído en algo a incrementar las opciones, tanto para los inquilinos como para los dueños

Hasta la próxima…

Etiquetas: alquileres, fiador, garante, ingresos, propiedad