Las garantías en los alquileres (Primer parte: la responsabilidad de los garantes)

Las garantías de los contratos de alquiler son indudablemente uno de los grandes temas de nuestra sociedad, y sobre el que suele haber cierta desinformación.

Por primera vez voy a probar la modalidad de hacer un artículo en dos partes.

En ésta primera voy a explicar básicamente la responsabilidad del garante, sus derechos (que también los tiene) y en la siguiente, algunos errores que a mi juicio se cometen a la hora de pedir y/o rechazar una garantía.

Me permito empezar explicando por qué se suelen pedir garantías, para que los inquilinos puedan comprender exigencias que a veces pueden parecer desmedidas.

Básicamente, la garantía tiene como objetivo cubrir al dueño de un eventual no pago del alquiler por parte del inquilino, desde que dejó de pagar hasta que se recuperó la propiedad.

Como ese lapso suele ser bastante largo debido a nuestro muy mal sistema judicial, el dueño o el intermediario que interviene debe, justamente,  “garantizarse” los alquileres que se adeuden durante todo ese tiempo.

Por eso, como primer conclusión preliminar, si un inquilino siente molestia por la garantía que le piden, no debe enojarse con el dueño o intermediario, sino con los mecanismos judiciales.

(De paso cabe aclarar acá que cada vez que un inquilino obstaculiza o demora el juicio de desalojo en su contra, esta reforzando el círculo vicioso y contribuyendo a las desconfianzas que obligan al pedido de garantías).

Entrando ahora sí al tema, hay que empezar diciendo que el garante (o “fiador”, como dicen los contratos, ya que son sinónimos, al igual que “garantía” y “fianza”) responde por todas las deudas que pudiera dejar el inquilino, lo que incluye los alquileres propiamente dichos, los intereses y los gastos y honorarios judiciales.

Incluso, de acuerdo a la redacción de la mayoría de los contratos, el garante también responde por los eventuales daños y perjuicios que pudiera haber sufrido el dueño por parte del inquilino (daños a la propiedad o instalaciones, préstamos pedidos por carecer del alquiler, etc.).

Voy a aclarar aquí algunas de las expresiones jurídicas que tienen prácticamente todos los contratos y que muchas veces no se conocen.

Cuando en un contrato se dice que el garante es “liso, llano y principal pagador”, o “codedudor liso y llano” o alguna otra expresión similar, significa directamente que el garante no es garante, sino directamente un obligado directo frente al dueño. En otras palabras, queda en la misma situación jurídica que el propio inquilino.

Cuando se dice que el garante es responsable “solidario” o responde “solidariamente”, significa que el dueño puede reclamarle toda la deuda directamente, sin necesidad de ir primero contra el inquilino, ni de dividir el reclamo entre los garantes si hubiera más de uno (si un inquilino debe cien pesos y tiene dos garantes, el dueño no está obligado a reclamar cincuenta pesos a cada uno, sino que puede reclamar los cien directamente a cualquiera de los dos).

Como pueden ver, la expresión “obligación solidaria”, o “solidariamente” es estrictamente técnica y tiene un significado jurídico muy distinto del que le damos comúnmente.

Si el contrato dice que el garante responde en forma “ilimitada” significa que se obliga con todo su patrimonio personal, “sin límites”, lo que en realidad es un redundancia (si responde en forma “solidaria” necesariamente responde en forma “ilimitada”).

Otra expresión muy común en los contratos es la que dice que el garante “renuncia a los beneficios de excusión y división”.

Esto es otra redundancia y explico por qué.

El beneficio de “excusión” (palabra rarísima que sólo ví en mi vida en los contratos de alquiler) viene de “excutir”, que significa pedir que antes se cobren sobre el patrimonio de otro, en este caso, el inquilino.

Esto significa que el garante renuncia al derecho de exigirle al dueño que primero le intente cobrar al inquilino y recién si no puede trate de cobrarle a él. Es una redundancia porque al obligarse “solidariamente” ya no tiene ese derecho.

El beneficio de “división” es el de, precisamente, “dividir” la deuda entre todos los cogarantes, o sea que la cláusula sólo tendría sentido cuando hay más de un garante, e igualmente es redundante por la misma razón que expliqué antes (si se obligó “solidariamente”, le pueden reclamar todo directamente).

Todo esto significa que el garante no sólo responde con la propiedad que ofrece en el contrato sino con todo su patrimonio (otras propiedades, auto, cuentas, negocios, etc.)

Atención ahora: voy a entrar en un tema de enorme importancia: ¿hasta dónde responde el garante cuando el inquilino se queda después de vencido el contrato?

Hay dos situaciones posibles.

Si el inquilino se queda “por las malas”, es decir, contra la voluntad del dueño, el garante queda obligado íntegramente hasta el día de la restitución de la propiedad.

En cambio, si el inquilino se queda “por las buenas”, es decir, con el acuerdo verbal del dueño, al que le sigue pagando normalmente y quien le sigue dando los recibos, el garante queda liberado (acá se entiende que inquilino y dueño decidieron continuar el contrato sin hacer participar al garante, razón por la cual éste es ajeno a la nueva relación, no quedando obligado si luego se deja de pagar el alquiler).

La clave acá es la actitud del dueño: hay que ver si reclama la propiedad (mediante carta documento, juicio de desalojo, etc.) o si consiente la nueva situación.

Hoy adelanté que el garante también tiene derechos…¿cuáles?

Además del que dije recién (liberarse por continuación “de hecho” del alquiler), y del derecho obvio de reclamar lo pagado al inquilino, tiene derecho a intimar al dueño a que demande al inquilino bajo apercibimiento de liberarse por negligencia o pasividad del dueño (la demora en iniciar juicio obviamente perjudica al garante porque la deuda se va agrandando).

Además, la Justicia ha entendido que el propio garante puede iniciarle juicio de desalojo al inquilino, lo que a veces se pone en los contratos y es recomendable hacerlo.

Finalmente, en caso de haber más de un garante, el que pagó puede reclamar su parte proporcional a los otros (si pagó cien pesos y son dos, puede reclamarle cincuenta al otro).

Hasta acá vimos una idea bastante completita de la responsabilidad del garante, y ahora los dejo hacer un descanso y en el artículo siguiente voy a explicar los que en mi opinión son los errores más comunes a la hora de pedir o rechazar garantías.

Hasta dentro de un ratito…

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Etiquetas: alquileres, codeudor, fiador, garantía, garante, pagador, responsabilidad, solidario