Quién es el dueño de “nuestra” casa?

Aunque parezca mentira, hay una situación muy común en la que las personas suelen creer que son dueñas cuando no lo son, e incluso al revés: son dueñas sin saberlo.

¿Les parece muy raro, y hasta loco? ¿Se preguntan en qué caso?

En el matrimonio. Ni más ni menos.

Casi todo el mundo cree que las propiedades compradas durante el matrimonio son “de los dos” porque son “gananciales”.

Eso es incorrecto.

Cada esposo puede hacer con su patrimonio propio o ganancial lo que quiera y el otro no se puede oponer (salvo excepciones, como cuando en una propiedad hay una familia con menores o incapacitados). Así de simple y así de sorpresivo.

Nuestra ley tiene un sistema de gestiones separadas para marido y mujer.

En éste tema genera mucha confusión la obligación de que las escrituras la firmen ambos esposos, lo que hace creer que los dueños son los dos (la gente piensa erróneamente “firmamos los dos porque somos dueños los dos”), cuando no es así.

La exigencia de la firma del cónyuge es casi una formalidad, ya que no puede oponerse (salvo en el caso que dijimos). No tiene la opción de firmar o no. No puede negarse.

De esa manera, por ejemplo, una persona podría vender con boleto de compraventa una propiedad ganancial de la que es titular, y su cónyuge está obligado a firmar la escritura. Si no lo hace, el comprador puede hacerle juicio y obligarla judicialmente (de última, firma el juez en su nombre).

Todo esto que decimos en el caso de las propiedades vale para los derechos y cosas que son registrables (como los autos, las marcas, patentes, acciones de sociedades, etc.). El dueño vende y el cónyuge debe firmar. Aunque sea ganancial (de hecho, si la cosa no es ganancial y es propia, ni siquiera es necesaria la firma del otro).

Mucho más fácil es el tema con las cosas que no son registrables (muebles, máquinas, obras de arte, objetos de valor, colecciones, títulos públicos, acciones de sociedades que cotizan en bolsa, etc.). El dueño vende y listo. Ni siquiera hace falta la otra firma (justamente porque no es registrable).

Obviamente, si cada persona puede vender algo de su propiedad ganancial, con más razón puede administrarla. Por esa razón, por ejemplo, los contratos de alquiler los firma el titular sin necesidad de la firma del cónyuge. Y puede dar recibos, firmar convenios, dar poderes a terceras personas, iniciar juicio, etc. sin que se le pida la firma del otro.

Con todo esto, el cónyuge no titular es “de palo”. No “corta ni pincha”. Se limita a firmar en las cosas registrables y nada más.

Como verán, no es para nada lo mismo que la propiedad esté a nombre del marido (en cuyo caso puede vender, hipotecar, alquilar, refaccionar, construír, etc. sin que la esposa pueda oponerse) o a nombre de la mujer (en cuyo caso pasa exactamente lo mismo pero al revés).

Se puede dar una tercer variante cuando son dueños los dos, cada uno de la mitad de la propiedad (la situación menos frecuente, pero que se empieza a dar cada vez más, y que no tiene nada que ver con las dos anteriores) en cuyo caso deben coadministrar y cada uno puede vender libremente su mitad.

Y como consecuencia lógica, si puede administrar una propiedad y luego venderla, también puede administrar el dinero que entra por esa venta, que ahora ingresa a su patrimonio en lugar de la propiedad vendida.

Eso significa que no tiene que darle la mitad a su cónyuge, y puede usar la plata libremente.

Para completar el panorama otro concepto muy importante: la clase de propiedad (ganancial o propia) sólo es importante entre los esposos cuando termina el matrimonio (por divorcio o muerte), momento en el cual se debe decidir las proporciones del reparto patrimonial. Pero mientras el matrimonio está vigente, cada uno actúa libremente con sus bienes (de lo contrario, si en cada venta o negocio se tuviera que dividir en mitades, habría una división de bienes permanente, lo que sería absurdo y antieconómico).

Generalmente termino mis artículos deseando haber enseñado algo, pero esta vez espero además no haber generado ningún episodio de violencia familiar.

Hasta la próxima…

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15 comentarios to “Quién es el dueño de “nuestra” casa?”

  1. Rubén Says:

    muy bueno, pero quiero hacer una consulta

    Si el padre no están casados con la madre
    y actualmente tienen 4 hijos mientras sean convivientes
    uno es de 34, 29, 24 y 15 años.
    hace 10 años el padre vende la casa y compra otra casa
    en otro sector y deja la casa nueva a nombre de la mamá
    posteriormente la mamá hecha al marido, de la casa
    y tiene la casa en venta y despues de venderla se quiere ir sola
    y dejar a los hijos en la calle, el padre se puede oponer o existe
    alguna ley que los ampare en este caso, quizás hasta que la menos cumpla 18 años.

  2. Rubén Says:

    Santiago de Chile

  3. Rodrigo Says:

    Hola mi consulta es por q estoy interesado en una casa q la tiene su inmobiliaria y quisiera saber si con el boleto de compra y venta yo podria vender mi propiedad.En el boleto figuramos dos como dueños pero el unico dueño soy yo y desdes el año 2003 q estoy en este domicilio la otrapersona solo vivio un año y medio como mucho y hasta el dia de hoy el que vive en la propiedad soy yo ya q fui yo la persona q compro los dos terrenos.PoR eso quisiera saber q se puede hacer y si de todos modos podria vender solamente yo mi propoedad.Muchas gracias y espero su respuesta a la brevedad.

    Antonio

  4. Rodrigo Says:

    Hola mi consulta es porq quisiera saber si con el boleto de compra y venta yo podria vender mi propiedad.En el boleto figuramos dos como dueños pero el unico dueño soy yo y desde el año 2003 q estoy en este domicilio la otra persona solo vivio un año y medio como mucho y hasta el dia de hoy el que vive en la propiedad soy yo ya q fui quien compro los dos terrenos.PoR eso quisiera saber q se puede hacer y si de todos modos podria vender solamente yo mi propiedad o si podria escriturar sin la firma de la otra pesona.Muchas gracias y espero su respuesta a la brevedad.

    Antonio

  5. liliana Says:

    Mis suegros tienen 10 a~os separados ella vive con otro sr. Ella quiere vender la casa pero mi suegro no quiere la casa es de el pero ella dice que ella construyo la casa y que le pertenece mi suegro siempre le a dicho a mi marido que ponga la casa a su nombre para evitar que mi suegra quiera dejarlo en la calle pero mi marido no quiere hacerlo el siempre se a hecho cargo de sus papas y sus hermanos aun cuando ya todos estan casados y con hijos mi suegro tiene 65 a~os. Puede mi suegra vender o exigir la venta?

  6. andrea Says:

    hola quisiera saber si se realiza una venta de un inmueble con un boleto compra venta y a los 6 meses convienen las partes para relizar la escritura y una de los propietarios no firma dicho boleto y no firma la escritura correspondiente que pasa???? siendo que el comprador a la firma del boleto pago el 50 % y realiza pagos en 6 meses y al momento de la firma solo resta un 10 % DEL TOTAL DE LA VENTA .TE AGRADEZCO TU RESPUESTA.

  7. Robert Says:

    Muy bueno, pero…¿a la legislación de qué país se refiere ud.? No veo el país de origen de su sitio web. ¿Es Chile, Argentina, Perú?

  8. Jimena Narvaez Says:

    Es muy claro lo que escribís, pero quería hacerte una consulta particular. Tengo una propiedad junto con mi ex marido (figuramos los dos al comprarla y posteriormente nos casamos), él no responde por la cuota alimentaria de nuestro hijo, ni siquiera lo ve porque no gestionó el régimen de visitas. Mi pregunta va a lo siguiente, él tiene pensado irse a vivir al exterior, y a mi me gustaría alquilar mi casa para mudarme con mi nueva pareja a una casa más cómoda. Puedo hacer legalmente esto? Debo pedirle autorización si no sé dónde ubicarlo? Debo darle la mitad del alquiler, en caso de poder alquielar mi casa, aunque él no pague la cuota de su hijo? EStá todo en manos de abogados, pero quería saber tu perspectiva. Desde ya, muchísimas gracias por lo que me puedas decir! Besos.

  9. Alicia Says:

    tienes un consejo para como vender tu mitad de una casa? la propiedad esta en montevideo, y soy media dueña. La otra mitad pertenece a mi primo, el cual no esta interesado en vender; quisiera comprar mi parte pero no tiene el dinero. Tendría yo algún recurso legal?

  10. Silvia Casquino Says:

    tenemos un terreno mi esposo y yo,el terreno esta a su nombre y lo queremos vender,es necesario que yo firme la venta como esposa, estamos casados pero en nuestros dni aparecemos solteros.yo no quisiera aparecer en las firmas del contrato porque tengo deudas en la sunat y tengo temor de que la sunat se interponga a esta venta o me quiera cobrar con esa venta la deuda ,el terreno lo estamos rematando justamente para pagar otras deudas de bancos y no mos alcanza para pagar la sunat el cual lo pienso hacer pero que me de tiempo para fraccionar. porque para la venta de este terreno nos piden entre documentos la partida de matrimonio,que me aconseja muchas gracias

  11. Rosa Says:

    tengo un hijo casado con total separaciones de bienes y esta separado de hecho quiere vender su propiedad comprada a nombre solo de el y le exigen en la notaria la firma de su conyuge como resguardo

  12. Patricia Maria Julia Donati Says:

    Hola Ramiro!!!deseo hacer una consulta. Mis dos abuelos maternos fallecieron hace algunos años en San Antonio de Areco,pvcia de Buenos Aires y en breve se comenzara la sucesion.Ellos tuvieron 4 hijos: 3mujeres y 1 hombre,Solo una de las mujeres fallecio y era mi madre.Mi papa vive y se volvio a casar.Tengo dos hermanos,osea somos tres hermanos y mi papa.Que porcentaje le toca a cada uno de mis 2 hermanos,a mi y a mi papa? desde ya muy agradecida.Saluda muy atte. Patricia Donati.

  13. Miriam Coco Says:

    Hola Ramiro: Va mi consulta. Hace 20 años compré una propiedad estando casada. Figuro yo como dueña de la propiedad “casada en primeras nupcias con fulano”. El fulano no firma la escritura.
    Me divorcié hace 10 años y la abogada omitió desvincular el bien. Mi ex vive en el exterior . Quiero saber si soy la dueña o no. Y si se puede desvincular a esta persona aunque hayan pasado tantos años y se encuentre en el exterior.
    Gracias desde ya
    Miriam Coco

  14. dora arias Says:

    quisiera saber que pasa compre una casa y solo tengo un boleto de compra venta que devo hacer gracias

  15. Liliana bustos Says:

    Mi Papa soltero tenia el 50 % de una casa y cuando se casó con mi mama heredo de mi abuelo el otro 50% restante.! Somos 9 hermanos y mi madre falleció hace dos años.! Pregunta nosotros somos herederos igual ? La casa mi padre puede venderla o alquilarla? Nos corresponde algo? Podemos oponenos a q venda o alquile,? Unica propiedad.

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