Tal como adelantaba en mi artículo anterior -dedicado al desalojo en caso de inquilinos- el caso de los llamados “intrusos”, “okupas” o “usurpadores” es un poco más difícil porque se pueden presentar distintas situaciones, a cada una de las cuales le corresponde una clase de juicio diferente, que finalmente influye en el tiempo que se tardar recuperar la propiedad.
Para empezar es necesario explicar brevemente un concepto jurídico de enorme importancia en este tema y que muy sintéticamente podemos expresar así: quien ocupa una propiedad reconociendo que el dueño es otro tiene la “tenencia” o es “tenedor”, mientras que quien ocupa la propiedad actuando como si fuera el dueño y sin reconocer a otro, tiene la “posesión” o es “poseedor”.
Esto puede parecer muy teórico pero la cuestión influye mucho en el tiempo que se trata en recuperar una propiedad y explica por qué se pierden algunos juicios.
Por eso, las palabras “intruso”, “ocupante” o “usurpador” no son expresiones técnicas que puedan dar mucha precisión, ya que lo importante aquí es ver si la persona tiene la “tenencia” o la “posesión”.
¿Y cómo podemos saber si el ocupante tiene es “poseedor” o “tenedor”?
Analizando su comportamiento exterior.
Por ejemplo, si el ocupante paga los impuestos, construye, hace modificaciones que haría un propietario, realiza planos, alquila a terceros la propiedad o una parte de ella, cultiva la tierra o hace alguna otra cosa que sólo haría el titular de una propiedad, se entiende que actúa como dueño, lo que significa que tiene la “posesión”.
En cualquier otro caso (un intruso que se limita a permanecer hasta que lo saquen, un casero o un cuidador que se queda, una persona a la que se le prestó la propiedad, un inquilino con contrato vencido, etc.) se entiende que el ocupante tiene la “tenencia”.
Hecha la aclaración, cuando el ocupante tiene la “tenencia” o es “tenedor”, corresponde iniciar un juicio de desalojo, mientras que si el ocupante tiene la “posesión” o es “poseedor”, no corresponde el juicio de desalojo, como veremos (esto explica que la palabra “desalojo” tenga un significado técnico jurídico concreto diferente del que utilicé en el título de esta nota, usado en un sentido informal para simplificar el tema –de lo contrario tendría que haber hecho un título de dos renglones-).
La primera diferencia práctica es que el juicio de desalojo permite una restitución más rápida a través de lo que se llama “desocupación anticipada”.
Para que proceda ésta desocupación son necesarios tres requisitos:
1.- Haber notificado la demanda, es decir, no se puede pedir antes de notificar -como un embargo o inhibición-
2.- Que el derecho invocado sea “verosímil”, es decir, creíble para el juez a primera vista
3.- Ofrecer previamente una garantía real para cubrir los eventuales daños y perjuicios que se podrían haber ocasionado al ocupante en caso de que el pedido se haya hecho sin derecho.
El monto de esa garantía lo fija el juez y puede depositarse dinero u ofrecerse la misma propiedad en garantía.
A riesgo de resultar reiterativo, reitero que esto vale sólo para los ocupantes “tenedores”.
¿Y qué pasa entonces con los ocupantes “poseedores”?
Depende de si el ocupante está hace más o menos de un año.
Si el intruso “desposeyó” al ocupante legítimo –es decir, le sacó la posesión- hace menos de un año, se le puede iniciar un juicio relativamente rápido –llamado “interdicto de recobrar”- para sacarlo.
En cambio, si pasó más de un año hay que hacerle otro tipo de juicio, más largo y complejo, llamado “acción reivindicatoria”, y en el que no existe el mecanismo de “desocupación anticipada” que comentamos antes para los tenedores.
En otras palabras, en éste caso hay que soportar un juicio mucho más largo y esperar necesariamente la sentencia final.
A veces se presentan situaciones en la que no está del todo claro si el ocupante tiene la tenencia o la posesión, para lo cual existe un mecanismo judicial –llamado “diligencias preliminares”- a través del cual se le pide al juez que mande un oficial de Justicia para que le pregunte al ocupante en calidad de qué se encuentra en la propiedad. Dependiendo de la respuesta se inicia un juicio u otro (desalojo si es tenedor, interdicto de recobrar si es poseedor hace menos de un año o acción reivindicatoria si es poseedor hace más de un año).
Aún así existen situaciones no del todo fáciles de aclarar (cuando el ocupante se niega a responder o cuando hay varios ocupantes con dichos contradictorios o cuando el ocupante inicial se va y viene otro, sólo por poner algunos ejemplos).
Esto último explica un fenómeno que para mucha gente resulta inexplicable y que ha ocurrido en varias oportunidades en Tribunales: un propietario inicia un juicio de desalojo contra un intruso, el intruso alega ser poseedor (lo cual debe probar, obviamente) y el dueño pierde el juicio y queda obligado a pagar honorarios e iniciar un nuevo juicio.
Podrán imaginarse la opinión que esa persona sobre la Justicia, los abogados y las leyes.
No quisiera olvidarme en este artículo del aspecto penal y de un mecanismo interesante en la provincia de Buenos Aires: Nuestro Código Penal –que vale para todo el país- contempla el delito de usurpación y aunque lamentablemente nadie vaya preso nunca por delitos económicos como éste, el Código de Procedimiento Penal bonaerense –que es un código distinto al Código Penal, es provincial y cada provincia tiene el suyo- permite que el fiscal o la víctima le pida al juez el reintegro de la propiedad, debiendo el juez resolver “en el menor plazo posible” –así dice la ley-, siempre que el derecho fuera verosímil, es decir, creíble, y puede fijar una garantía a cargo del dueño.
Como podrán ver, aunque el tema pudiera parecer simple, tiene bastantes más vericuetos de lo que la defensa de la propiedad privada pareciera requerir.
Por eso, más allá del objetivo didáctico de éste artículo, no puedo dejar de expresar enfáticamente mi desacuerdo frente a la clara desprotección en que se encuentra nuestro derecho constitucional de propiedad (en definitiva, de esto se trata la famosa “seguridad jurídica”: a un inversor extranjero lo espanta mucho más el riesgo de pasar años para recuperar sus fabricas o locales ante una posible usurpación, que el mayor o menor valor del dólar).
En mi personal opinión, los mecanismos judiciales para recuperar una propiedad de parte de quienes la ocupan sin derecho deben ser expeditivos y no exponer en ningún caso a su propietario al riesgo absurdo de perder un juicio siendo titular y con un intruso adentro.
En fin, todo un tema, de gran complejidad jurídica y también social y política, que espero haber ayudado a esclarecer un poco.
Hasta la próxima…
septiembre 12, 2011 a las 1:33 am |
Mi estimado Doctor, com o siempre tan didactico y preciso, le comento , tengo ,ocupa,intruso,caradura , malevo, mala persona,
que en un contrato era el garante de la locataria, esta se fue, y el mencionado, se quedo y no hay quien lo saque, y vivie en el local pequeñisimo, con su concubina y cuatro niños menores, ademas es una remiseria, de la zona, como si fuera poco se le incendio dicho local, vinieron los bomveros, lo apagaron , pero no se fue, sigue ahi,se imaginara , hace de esto mas o menos 4 años, como si fuera poco, hay un Profesional de la Jusiticia, llamese Abogado de la parte Actora , el Propietario, que se encarga del caso pero no ocurre nada, y ya pasaron tres años, que hacer,mi agradecimiento , y le reitero cuando publica un libro,atte.martillero leal
septiembre 12, 2011 a las 2:06 am |
buenas noches. quisiera hacer una pregunta, yo quiero saber si un terreno tiene dueño o no porque me interesa edificar ahi y en la municipalidad no me saben dar una respuesta, entonces puedo yo empezar a pagar los impuestos de ese terreno y edificar? que riesgos corro de que aparesca alguien que diga ser el dueño? desde ya muchas gracias.
septiembre 12, 2011 a las 6:18 pm |
Con un razonamiento analogo y equitativo el propietario podria entonces tambien hacer una ‘posesion’ o sea re-posesion del bien encima del usurpador tal cual hizo éste antes , probablemente no lo pueda hacer en forma muy pacifica, pero lo protegerian los mismos derechos del usurpador + los de ser propietario. O sea llegamos a la ley de la selva…
saludos, el articulo es muy claro y didactico por otra parte.
Horacio
septiembre 13, 2011 a las 2:04 am |
Realmente como propietario uno esta indefenso, estoy con juicio de desalojo, y Ud. sabe mi situación. Esperar y rezar a los Dioses de todas las religiones. Saludo cordial. Rubén
septiembre 15, 2011 a las 1:30 am |
Lamentablemente yo perdi una propiedad hace mas de diez años porque la Sra. USURPADORA alego que habia comprado mi propiedad, presentando boleto de compra venta trucho, firmado por un escribano que no existe, en una direccion fisica que tampoco existe..etc. etc.Ya me di por vencida.Que Dios la ayude y a mi no me desampare. GRACIAS RAMIRO
septiembre 17, 2011 a las 2:27 am |
Hola ramiro!la primer parte del articulo a mi no me lo enviaste o no lo recibi!podrias enviarmela?que es un tema muy interesante yademas usted lo explica de manera muy clara.
saludos y gracias.
septiembre 20, 2011 a las 6:05 pm |
buenas tardes doctor,hace dos años compramos un terreno,comenzamos a limpiarlo para poder edificar,pedimos la electricidad y compramos materiales,a los meses de esto aparecieron unas personas alegando ser los dueños y desde entonces esto se encuentra en la ufi n°4 de morón.nosotros nos retiramos en forma pacífica del lugar,hasta tanto no se aclare dicha situación,yo sigo pagando los impuestos del terreno,en el lugar no habita nadie,hace 2 semanas se quisieron meter otras personas,que hago? estoy desorientada y cansada.desde ya muchas gracias
septiembre 21, 2011 a las 9:36 pm |
Hola Ramiro,como siempre me gustan mucho tus articulos y los sigo guardando,pero esta ves no recibi la primera parte,me envias?.
Como siempre tus temas elegidos de alguna manera nos tocan a la mayoria de serca.
saludos y buena vida.
noviembre 17, 2011 a las 6:13 pm |
Hola Ramiro, un gusto, mi nombre es Pablo.
La verdad coincido con los demas foristas, tenes articulos muy interesantes , por ello viene una duda?
q tipo de Prueba, ya sea documentacion, etc, etc, un intruso puede alegar para “probar” ser poseedor a titulo de dueño?
Gracias y espero tu respuesta…!
noviembre 29, 2011 a las 5:42 pm |
Excelente tu artículo Ramiro, felicitaciones.-
Dr. Jorge Alejandro Mondino.-
noviembre 30, 2011 a las 6:08 pm |
Hola Ramiro, un gusto, mi nombre es Pablo.
La verdad coincido con los demas foristas, tenes articulos muy interesantes , por ello viene una duda?
q tipo de Prueba, ya sea documentacion, etc, etc, un intruso puede alegar para “probar” ser poseedor a titulo de dueño?
Gracias y espero tu respuesta…!
diciembre 4, 2011 a las 7:27 am |
Hola Ramiro.me sumo a la pregunta de Pablo,ya que compre una propiedad,que estaba prestada por el dueño anterior,el cual le informo a la señora que la vendia y ella dio fecha de entrga de llaves,,se realizo la compra con abogado y escribano,pero al llegar el dia,se nego a retirarse,alegando verbalmente que habiamos cometido un fraude ya que el que se dice dueño no lo era,se trato de mostrarle el certificado de dominio,y dijo que eran falsos, se le envio 2 cartas documentos y las rechazo,llamo a mi abogado ya que el le dejo su tarjeta,diciendole que era la dueña porque hacia 3 años que vivia en la propiedad,eso significa que es poseedora,por eso me sumo a la pregunta de Pablo,gracias
diciembre 4, 2011 a las 3:11 pm |
Exacto Olga, ya es Poseedora, de igual modo ante un eventual Juicio de desalojo esta tiene q “Probar” esa calidad, pero ahí queda mi Duda, Que tipo de Documentacion podria presentar esta persona para q el Juez considere ese Derecho???
diciembre 6, 2011 a las 12:46 am |
Ramiro me contesto a mi mail,pero no lo puedo abrir,asi que todavia estoy con la duda al respecto,segun un abogado dice que si presenta recibos de luz,cable,gas etc,a su nombre,significa que alguna documentacion tiene,por ejemplo contrato de locacion,comodato etc,ya que esos servicios solo se pueden obtener presentando documentacion que los autoriza a estar en la propiedad,asi que por ese lado me quedo tranquila,porque no figura en ninguna de esas entidades,ni por su nombre o por direccion,(ya que puede estar a nombre de otra persona) con documentacion fraudulenta,por las dudas el dueño anterior,por motus propio,realizo una declaracion jurada ante escribano con 12 testigos (vecinos de la propiedad) que avalan sus palabras,ya que ellos desde el principio tuvieron conocimiento del como y porque estaba esa señora en la propiedad,acto que le agradezco,ya que no es nada economico el tramite,no se si tendra algun valor para el juez o la ley,pero como dijo este buen señor,”todo suma cuando se hacen las cosas conforme a derecho” mi pregunta es para algun juez ¿ Quien se atreveria a reclamar ante la ley lo que no le corresponde ???? en fin espero poder abrir mi mail y tal vez la respuesta sea parecida,gracias Pablo
diciembre 6, 2011 a las 1:10 am |
Hola Olga. La verdad es un tema muy complejo, hasta q no responda una CD o una Cedula de notificacion del juzgado q ya tengas Iniciado un Juicio como en mi caso, no se sabe q rol cumple y q es lo q pretende. Con respecto a los Servicios tu abogado no te informo q con un Certificado de Domicilio expedido por el Registro Nacional de las Personas te dan cualquier servicio. Si lo se, es una verdadera verguenza, pero desgraciadamente es asi…!! los intrusos en mi caso pusieron el Gas Natural como si nada, fui a la Empresa y me dijeron directamente q no podia hacer nada, unicamente q presentese una Sentencia q indique q son Intrusos… Retrocediendo a tu caso, por lo q la Sra contesto desea adquirir la Propiedad, igualmente lo q alegue debe Probarlo…!! Suerte y Gracias…!
diciembre 6, 2011 a las 2:57 pm |
hola!!tengo un hermano fallecido hace 7 meses,era viudo , padres fallecidos, sin hijos.estaba juntado con una mujer hace 5 años.,ambos iniciamos sucesion., ella fue rechazada por la ley ,solo tenia recibos de impuestos y certificado de concubina de 3 años., pero se niega a irse de la propiedad, ¿se puede sacar con
un policia?.se llevo sus cosas pero no quiere entregar las llaves …
¿que puedo hacer?inicie sucesion ,hace 6 meses!!sin novedad.lo mas indignante,es que pasa revoliando las llaves ,burlandose de nosotras, ya que somos 3 hermanos.muchas gracias!!.
diciembre 23, 2011 a las 5:53 am |
Muchas gracias Dr. Son de mucha utilidad sus informes. Espero continuar recibiendolos.
Saludos.
febrero 14, 2012 a las 2:03 am |
buenas noches estoy muy angustiada porque hace tres años que no puedo sacar unos inquilinos que no me pagan ni se van en marzo del 2009 me renovaron contrato y en mayo del mismo año me dejaron de pagar la inmibiliaria me mando a una abogada que me dice que todo esta encaminado que en cualquier momento sale el desalojo pero nada estoy desesperada no se como actuar desde ya muchas gracias espero respuesta disculpe las molestias
febrero 15, 2012 a las 12:21 am |
Hola! Vivo en un departamento otorgaos por el banco hipotecario. Estoy aqui desde hace 5 años; antes estuvo mi tia alrededor de tres años.
Hace poco nos llega una carta del banco hipotecario dando cuenta de la deuda existente de la propiedad, del desalojo inminente si no se llega a un acuerdo para pagarla y a nombre de otra persona; es alli cuando nos damos cuenta que mi tia en realidad no la habia comprado y nos la estaba prestando, sino que se metio al depto.
Tengo una excelente relacion con los vecinos y son ellos quienes me insitan a dirigirme al banco y preguntra por mi situacion, tambien me comentaron de el fallecimiento del dueño real hace muchos años. Nose si tendra familia o no pero aqui nunca ha venido alguien a reclamar el departamento.
Mi pregunta es que puedo hacer? tenemos la intencion de ir al banco, comentar nuestra situacion y tratar de llegar a un arreglo economico; algun tipo de plan de pagos. No sabemos si es posible.
Tengo un hijo de menos de seis años, trabajo y mi pareja tambien lo cual nos permitiria un gasto, por llamarlo asi, extra.
Busco asesorarme para saber si es posible que me echen en el momento que explique el marco en el que me encuentro, por tal razon no me he remitido al banco.
Podemos afrontar el pago de una cuota pero, la verdad, no lograriamos juntar el dinero para pagarlo de contado o poder comprar siquiera un terreno.
Agradezco su atencion y mucho mas una guia.